El proyecto de hotel lujo que el empresario Ángel Bustos promueve en un pinar de es Pujols disfruta de un considerable aumento de la ocupación de la parcela respecto a los parámetros contemplados en las Normas Subsidiarias de Formentera.
Según ha podido acreditar La Voz de Ibiza, el incremento es de algo más de un 60% en lo que respecta a la ocupación de las dos parcelas edificables calificadas para uso hotelero. Concretamente, el estudio de detalle aprobado el 30 de junio del 2022 por el pleno del Consell de Formentera, presidido entonces por la socialista Ana Juan, y del que ha expresado sus sospechas el presidente Llorenç Córdoba, pasa del 20% contemplado en las Normas Subsidiarias a un 32,43% la ocupación de las parcelas edificables.
La justificación esgrimida por el promotor del estudio de detalle, la familia propietaria del restaurante sa Palmera, y los complejos de apartamentos sa Palmera y Arrecife, es la siguiente, según puede leerse en la memoria del proyecto: “Deberemos ampliar la ocupación prevista del 20%, al 32,5% para poder dotar a las habitaciones de amplias terrazas, sin que ello suponga un aumento del aprovechamiento máximo autorizado”. Como contrapartida y lógicamente, este incremento de más de un 60% en la ocupación de la superficie de las parcelas implica un menor espacio público privado.
Esta es la principal modificación que contempla en relación a las Normas Subsidiarias el estudio de detalle de la unidad de actuación EPJ-06 con una superficie total de 17.415 metros cuadrados, en la que Ángel Bustos promueve el Hotel Flor de Sal & Spa.
Este estudio de detalle, firmado por el arquitecto Fernando Tortajada García, tiene por objeto “reordenar volumétricamente, definir alineaciones y rasantes de las parcelas y situar las nuevas edificaciones donde la afección del arbolado sea menor”.
Para ello, implica cambios en el aprovechamiento del terreno en relación a la contemplado en las Normas Subsidiarias, que dan como resultado la edificación de cuatro edificios “rodeados de arbolados y comunicados entre sí por viales peatonales, tipo resort”.
El detalle de las superficies edificables en las distintas parcelas de la UA EPJ-06.
Dentro de parámetros legales
Según expertos en urbanismo consultados por La Voz de Ibiza, se trata de una «artimaña legal» de los promotores con la que incrementan el valor del proyecto porque logran una mayor edificabilidad real sin que suponga un incremento del parámetro, ya que las terrazas no computan.
“Un estudio de detalle no puede modificar edificabilidades y volúmenes, pero sí puede alterar la superficie. De esta manera ganan más superficie edificable sin que computen. Esto le da más valor a la edificación, pero dentro de los parámetros legales”.
De las dos parcelas que resultan de la aprobación del estudio de detalle (ambas compradas por la sociedad de Bustos Hotel Flor de Sal & SPA, SL en septiembre de 2023 según la información registral que obra en poder de La Voz de Ibiza), una cuenta con una ocupación prevista de 36,92% y otra del 33,62%. El 32,43% de promedio total de ocupación para toda la EPJ-06 surge incluir una tercera parcela, ya edificada en la zona, que tiene una ocupación de solo el 13,70%. Esta tercera parcela es una edificación en uso de Arrecife Sa Palmera, de 47,4 metros edificados, destinada a recepción de los apartamentos de Arrecife Sa Palmera.
Pasarela elevada
El estudio de detalle también agrega: “Asimismo, se contemplan los pasadizos de unión de los diferentes sótanos de cada edificio destinados a servicios y aparcamiento, así como la pasarela elevada que une los edificios B1 y B2, ya que en la cubierta de los mismos se ubica la piscina y solárium”.
Por otra parte, el estudio de detalle contempla modificar “las áreas de movimiento previstas en las NNSS y la ordenación prevista de los edificios para una mayor adaptabilidad al terreno”. Según los promotores del estudio de detalle, esto no solo permite cuidar el arbolado, sino que, además, proporciona una mayor “funcionalidad de un hotel de máxima categoría”.
Otras modificaciones
El incremento en la ocupación de parcelas edificables es la principal modificación que contempla el estudio de detalle en relación a las Normas Subsidiarias, un texto aprobado en 2010 y refundido en el 2013. En cambio, se mantienen todos los demás parámetros, como el número máximo de plazas turísticas (174).
De todos modos, el estudio de detalle contempla otros cambios, como modificaciones en los polígonos de movimiento, en la ordenación de volúmenes de edificios resultantes, el ancho de rampas para aparcar y la indicación de que “las aberturas de las fachadas dispondrán del tamaño necesario para la función hotelera, se permitirán grandes ventanales en las zonas de salones, comedores y habitaciones, integrando la vegetación en la edificación proyectada”.
