La casa que Lionel Messi compró en 2022 en Cala Tarida fue construida con una licencia de obra que nunca debió haberse otorgado. Así de claro es el encuadre legal que emerge del expediente urbanístico que afecta a la vivienda: el permiso concedido por el Ayuntamiento de Sant Josep en 2011 incumplía un requisito esencial del planeamiento insular, como es la exigencia de una superficie mínima de parcela edificable en suelo rústico. Ese defecto, mantenido hasta hoy, sitúa la licencia en un supuesto de nulidad de pleno derecho recogido en la Ley 39/2015.
Expediente extraviado
En este contexto, sorprende menos que haya desaparecido el expediente urbanístico de la vivienda de los archivos municipales y que el Ayuntamiento de Sant Josep se haya visto obligado a pedir los planes originales al Colegio de Arquitectos para iniciar la reconstrucción del expediente extraviado con una intención clara: hacer desaparecer pruebas. Inaudito y bochornoso a parte iguales.
A alguien de la casa no le interesa en absoluto que se conozcan los pormenores de la operación. Muerto el perro se acabó la rabia. De momento, el Ayuntamiento de Sant Josep guarda silencio como viene siendo habitual en todos los casos urbanísticos que se conocen del municipio.
Nula de pleno derecho
La diferencia es más que técnica: si una licencia es considerada nula de pleno derecho, carece de efectos jurídicos desde el primer momento, aunque haya sido formalmente concedida. No es una irregularidad. No es un error subsanable. Es un vicio estructural que permite —y en algunos casos obliga— a la administración a declarar la nulidad del acto, incluso muchos años después de emitido. Y con esa nulidad, cae todo lo que de ella dependa: en este caso, la propia vivienda.
Qué dice la ley
El artículo 47.1.f de la Ley 39/2015 del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas establece con claridad que son nulos de pleno derecho los actos administrativos “por los que se adquieran facultades o derechos cuando se carezca de los requisitos esenciales para su adquisición”. En urbanismo, uno de esos requisitos esenciales es, sin duda, la superficie mínima de parcela exigida por el planeamiento para poder construir.
Este tipo de nulidad no necesita ser declarada por un juez. Basta con que la propia administración competente —en este caso, el Ayuntamiento de Sant Josep— inicie un procedimiento de revisión de oficio y acredite el incumplimiento. Una vez declarado, la licencia desaparece jurídicamente, como si nunca hubiera existido.
La anulación no depende del tiempo transcurrido ni de la buena fe del propietario. Tampoco del uso que se haya dado a la vivienda. El defecto es tan grave que invalida por completo el acto administrativo.
El caso Messi, bajo esa lupa
El requerimiento municipal enviado a la propiedad el 30 de mayo de 2024 y los informes técnicos que obran en el expediente confirman que la finca no ha acreditado hasta hoy la superficie mínima exigida. El planeamiento de Sant Josep requiere 15.000 metros cuadrados para construir en suelo rústico común cuando la parcela proviene de una agregación posterior a 2005. Esa es exactamente la situación de la finca de Cala Tarida.
La casa se levantó sobre una finca compuesta por dos parcelas: la n.º 191 del polígono 23 y la n.º 48 del polígono 22, según consta en la escritura de compraventa de 2022. En el Registro, la superficie aparece como 16.849 metros cuadrados, pero en Catastro la suma real de ambas parcelas no alcanza los 15.000. Y lo más relevante: no consta que se haya tramitado expediente alguno de regularización catastral ni de agrupación formal con georreferenciación validada.
El defecto nunca se corrigió
Ese incumplimiento no es nuevo. Ya en 2011, cuando se concedió la licencia original, no se incorporó ninguna documentación que acreditara la superficie mínima exigida. No hay constancia de escritura de agrupación, ni de certificado catastral ni registral que respalde los metros alegados. El proyecto técnico se presentó con una declaración de cabida, pero sin soporte gráfico ni validación de linderos.
En 2014, la empresa InmoDelcal SA, entonces titular de la finca, tramitó una legalización parcial de obras que tampoco resolvió el defecto. Y en 2022, cuando la sociedad Edificio Rostower SLU adquiere la vivienda —por más de once millones de euros, según escritura—, la situación seguía sin regularizar.
En 2023, el arquitecto Jon Martínez Aparicio presenta un nuevo proyecto de legalización parcial y restitución paisajística, pero la documentación no logra acreditar ni la cabida mínima ni la correspondencia con el planeamiento.
El Ayuntamiento, en su requerimiento de mayo de 2024, fue explícito: “No consta expediente alguno de regularización catastral, por lo que las parcelas continúan siendo inferiores a las autorizadas”.
La reforma de 2015 que cambió las reglas
Lo que en 2011 pudo pasar como una práctica extendida —conceder licencias sin verificar con precisión la cabida y linderos reales—, dejó de ser aceptable a partir de noviembre de 2015, con la entrada en vigor de la Ley 13/2015, que reformó la Ley Hipotecaria y el Reglamento Catastral. Desde entonces, cualquier finca cuya descripción pretenda alterarse —por agrupación, división o rectificación de superficie— debe incorporar una representación gráfica georreferenciada, validada técnicamente y coordinada con el Catastro.
El objetivo de esta ley fue frenar operaciones opacas y garantizar que la realidad física de una finca esté reflejada con precisión tanto en el Registro como en el Catastro. En ese marco, no se puede legalizar ni registrar una superficie que no esté completamente justificada.
Y si hay “dudas fundadas sobre la identidad de la finca”, como recoge el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, el registrador o la administración deben rechazar la operación.
Eso es lo que ocurre con la finca de Messi: no hay expediente gráfico, no hay coordinación Catastro–Registro, y los técnicos municipales han constatado la discrepancia.
Qué puede pasar ahora
Aunque el Ayuntamiento ya ha requerido a la propiedad que justifique la superficie real, no ha iniciado formalmente un procedimiento de revisión de oficio para declarar la nulidad de la licencia.
Eso no significa que descarte hacerlo. La revisión está prevista en la Ley 39/2015 para los casos en que se detecta un vicio insubsanable, pero la administración no está obligada a actuar de forma inmediata: puede, como ha hecho aquí, dar margen a que la propiedad intente demostrar el cumplimiento del requisito.
Esa opción, aunque limitada, aún existe técnicamente. Si la empresa titular logra aportar una nueva medición topográfica, acompañada de documentación técnica completa —incluyendo representación gráfica georreferenciada (RGG), expediente de agrupación, coordinación con Catastro y validación de colindantes—, podría acreditar que sí se alcanzan los 15.000 metros cuadrados exigidos por el planeamiento. En ese caso, el Ayuntamiento no tendría base suficiente para declarar la nulidad del acto.
Sin embargo, lo que consta en el expediente apunta en dirección contraria. El técnico municipal afirma que no se ha tramitado expediente de regularización, y los linderos del terreno no coinciden con el proyecto original. Esa situación hace difícil que se pueda acreditar la superficie mínima por medios técnicos y registrales.
Si esa demostración fracasa —y no se regulariza documentalmente la finca—, el Ayuntamiento estaría en la obligación de abrir una revisión de oficio, lo que derivaría en la anulación de la licencia, con todas sus consecuencias.
Una base jurídica desmoronada
La casa de Messi, construida y vendida con apariencia de normalidad administrativa, se sostiene sobre una licencia que ahora aparece jurídicamente inviable. El problema no es solo que falten metros, sino que nunca se demostró que existieran. Y la ley no permite mirar hacia otro lado.
La nulidad de una licencia no es una hipótesis remota. Es una herramienta prevista expresamente por el legislador para casos como este: cuando el acto que permite construir no debió haberse dictado. Y si se confirma ese extremo, la casa perdería su amparo urbanístico, sin importar quién la habite, ni cuánto haya costado.
Nada de todo ello ha sido informado a los inversores en el catálogo de bienes que Messi ha puesto en el mercado a través de su SOCIMI.
