El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este martes 24 de diciembre el Real Decreto 1312/2024, mediante el cual se aprueba la regulación del procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, para crear un registro único de arrendamientos de corta duración. Esta norma adapta la legislación nacional al Reglamento (UE) 2024/1028, con medidas que prometen aportar mayor transparencia, control y seguridad jurídica al sector.
Según recoge el decreto, «el crecimiento expansivo del alquiler de vacaciones a corto plazo está retirando viviendas del mercado y propiciando un aumento de los precios, y puede tener un impacto negativo en la habitabilidad de centros urbanos y turísticos». Además, señala que «la falta de información relacionada con los arrendamientos que se van constituyendo ha llevado a que sea previsible que exista un porcentaje relevante de arrendamientos en situación de fraude de ley.»
En este contexto, el decreto busca regularizar y controlar el mercado con instrumentos como el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos.
Registro único y Ventanilla Única: los pilares del decreto
El Real Decreto introduce dos herramientas clave para regular el mercado:
- Registro Único de Arrendamientos:
- Cada unidad de alquiler deberá estar registrada y contar con un número único, sin el cual no podrá ofrecerse en plataformas digitales.
- Este registro se gestionará a través del Registro de la Propiedad o el Registro de Bienes Muebles.
- «A través del procedimiento de registro se obtendrá un número de registro único […] sin el cual no podrá llevarse a cabo su oferta en las plataformas en línea de alquiler de corta duración.»
- Ventanilla Única Digital de Arrendamientos:
- Plataforma gestionada por el Ministerio de Vivienda, encargada de coordinar la transmisión de datos entre plataformas y autoridades.
- Permitirá consultar y verificar la información de los arrendamientos, además de facilitar la emisión de resoluciones administrativas.
- «La Ventanilla Única Digital […] permitirá la transmisión electrónica de datos entre las plataformas en línea de alquiler de corta duración y las autoridades competentes.»
Obligaciones para plataformas como Airbnb
El decreto también impone nuevas responsabilidades a las plataformas de alquiler de corta duración:
- Validar el número de registro de cada unidad antes de su publicación.
- Realizar comprobaciones periódicas y aleatorias para garantizar la veracidad de los datos.
- Transmitir mensualmente datos de actividad a la Ventanilla Única, incluyendo dirección, URL del anuncio y número de registro.
- Eliminar anuncios irregulares en un plazo de 48 horas tras recibir notificaciones administrativas.
Impacto en anfitriones y comunidades locales
El Real Decreto plantea importantes desafíos tanto para los anfitriones como para las comunidades locales:
- Para los anfitriones: La acumulación de registros podría desincentivar a pequeños propietarios, que ya enfrentan otras barreras administrativas.
- Para las plataformas: Las nuevas obligaciones implican mayores costes operativos, desde sistemas de verificación hasta transmisiones de datos.
- En el mercado: Aunque la regulación podría reducir la oferta irregular, también podría limitar la flexibilidad de este modelo de negocio.
La respuesta de Airbnb: «Se queda corto»
Airbnb ha mostrado una postura crítica respecto al Real Decreto 1312/2024. La compañía afirma que este «se queda corto» en su propósito de armonizar las obligaciones de registro para los anfitriones y en garantizar una mayor transparencia en el sector.
En un comunicado emitido ayer, Airbnb reconoció los esfuerzos del Ministerio de Vivienda durante el proceso de consulta pública para abordar las preocupaciones planteadas por la plataforma, especialmente en relación con la implementación del Reglamento (UE) 2024/1028. Sin embargo, considera que la norma no establece un «punto único de entrada» para el registro de los anfitriones, tal como propone el marco europeo.
En cambio, el decreto fomenta una «acumulación de diferentes registros» a nivel nacional, autonómico y municipal, lo que, según Airbnb, complicará las tareas administrativas de los anfitriones que quieran compartir sus viviendas en plataformas de alquiler de corta duración.
Pese a estas críticas, Airbnb ha señalado que continuará colaborando con el Gobierno en el desarrollo técnico del decreto. Su intención es garantizar que se priorice «el bienestar económico de los anfitriones, la preservación de las comunidades locales y prácticas turísticas responsables». Este proceso será clave antes de mayo de 2026, momento en el que, según la normativa de la Unión Europea, todas las viviendas de alquiler de corta duración deberán contar con un número de registro obligatorio.
