Sergio Nasarre Aznar (Tarragona, 1974) no es un ponente más en el debate sobre vivienda. Catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili, director de la Cátedra UNESCO de Vivienda y -durante 15 años- magistrado suplente en la Audiencia, ha asesorado a la Comisión Europea, al Ministerio de Fomento y al Parlamento catalán en reformas clave del mercado hipotecario y del alquiler.
Doctor europeo en Derecho y Máster en Economía Inmobiliaria por la Universidad de Cambridge, combina trayectoria académica internacional con participación en comisiones legislativas para el Gobierno de Cataluña y el Gobierno de España (reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, protección de deudores hipotecarios y Plan Estatal de Vivienda 2013–2016).
El próximo jueves, en el Salón de Actos de la UIB, dentro de la jornada Vivienda en Ibiza: hay soluciones mágicas?” convocada por el departamento de Territorio, Ordenación Turística Movilidad, Infraestructuras Viarias y Lucha contra El Intrusismo del Consell de Ibiza, Nasarre aterriza en la isla con un discurso que no deja indiferente a nadie.
Además es uno de los firmantes del informe encargado por el Govern a la Cátedra UNESCO de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili que concluye que fijar precios máximos al alquiler reduce la oferta y distorsiona el mercado, y recomienda incentivar a propietarios y promotores para aumentar la vivienda disponible.
El análisis, suscrito en diciembre de 2025 junto al profesor Santiago Ariste, compara la evolución del mercado del alquiler en Baleares con el de Cataluña tras la aplicación de límites de renta en zonas tensionadas.
En Granada ya defendió que las políticas de vivienda en España llevan casi dos décadas construidas sobre “mantras” sin base científica, cuestionó abiertamente la eficacia del control de rentas y sostuvo que el impacto del alquiler turístico en los precios residenciales es “muy, muy bajo”.
Su tesis central: Ibiza está entre los territorios “especialmente mal”, pero no por las razones simplificadas que suelen dominar el debate público.
Su intervención en Ibiza no será meramente académica. Con experiencia en proyectos europeos sobre desahucios, sinhogarismo y acceso a la vivienda, y con más de 130 conferencias impartidas en Europa, Asia y Estados Unidos, Nasarre propone recuperar el “seny” y las políticas basadas en evidencia frente a los extremos.
En un foro que reunirá a expertos, responsables institucionales y operadores del sector, el catedrático llega dispuesto a cuestionar consensos y a plantear si, realmente, existen —o no— soluciones mágicas para la crisis habitacional en la isla.
—¿Qué nos puede avanzar de su intervención en Ibiza y cuál es su diagnóstico general sobre la situación de la vivienda en España?
—La presentación va a ser dividida en dos partes, entre toda la problemática de la vivienda en España y cómo influye eso naturalmente también en Ibiza y luego un zoom en Ibiza de la situación, sobre todo en el mercado de propiedad, en el mercado de alquiler. En cuanto a la situación de la vivienda en España, básicamente nos hemos encontrado tras cerca de veinte años casi ya desde la crisis financiera mundial, con una serie de leyes y normativa erráticsa, multinivel, es decir, cada uno ha tirado por su cuenta. La inmensa mayoría de las leyes principales sobre vivienda de alta propiedad, como el alquiler, hipoteca, etcétera, se las han inventado. Es decir, no tienen ninguna base científica, eso ya lo demostramos hace tres años en un artículo científico.
— ¿Con qué consecuencias?
— Han seguido una serie de mantras a raíz de esa crisis financiera mundial, con la evitación –todas las políticas han ido a evitar que la clase media, media baja y baja pudiesen comprarse una vivienda, de manera que todos han sido forzados a alquilar– y ahí se han encontrado todos. Se han encontrado las familias, los divorciados, los separados; se han encontrado, los inmigrantes, están todos ahí. Entonces, a partir de 2016 hemos sufrido una burbuja del alquiler impresionante, unas subidas increíbles, porque, básicamente, a muchísima gente no se les ha dejado comprar, han comprado otros, han comprado los ricos, han comprado los fondos, han comprado extranjeros en Ibiza y ha sufrido bastante el tema este, porque a las familias españolas, básicamente, no se les ha dejado comprar. Entonces, ahora, en 2026, todos nos sorprendemos, excepto los que nos dedicamos hace ya muchos años al tema de la vivienda, de que ha pasado lo que tenía que pasar, que estamos en un laberinto en el cual las familias ya ni pueden comprar ni pueden alquilar.
—¿Tal como en Ibiza dice?
—¿Qué pasa especialmente en Ibiza? Bueno, Ibiza, está en esa parte más delicada de la situación. O sea, está en ese grupo que podría encontrar Barcelona, Madrid, Palma y, quizás, sería el grupo de cabeceras. Le seguirían Valencia y otras ciudades medias de la costa mediterránea en general. Pero básicamente estamos hablando de esas cuatro.
—¿Podría compararla con otros territorios tensionados, como Canarias, y explicar qué papel juega la insularidad en este fenómeno?
—En ese sentido, sí, Canarias sí. Lo que pasa es que me intentaba centrar en ciudades. Santa Cruz está mal, pero hasta cierto punto. En Madrid y Barcelona están muy mal, pero en Ibiza está especialmente mal, Palma está especialmente mal. Esos son, quizás, los 4 ó 5 más importantes y luego serían estas ciudades medias, la costa mediterránea, etcétera. Para entenderlos, Ibiza no está en el grupo de Soria, Teruel, no está ahí. O sea, todo el mundo se queja de su ciudad: nosotros hemos hecho planes de vivienda en municipios de 300 habitantes y se quejan de que la vivienda es muy cara en ese municipio de 300 habitantes. Eso hay que ponerlo todo en relación, naturalmente, con cómo está todo. Ibiza participa de la problemática general de Baleares. También Canarias y también Malta, pero la buena noticia es que el plan de vivienda europeo prevé particularidades para la insularidad. Vamos a ver si eso se desarrolla o cómo se desarrolla, eso no está tan claro. Pero Malta, por ejemplo, que tuvo un sistema, podríamos llamar, de permiso sobre todo para los extranjeros que querían comprar, comunitarios como no comunitarios -una cosa que ya negociaron en 2004 cuando entraron en la Unión Europea-, les ha funcionado relativamente bien porque las familias maltesas aún pueden optar, a comprar, que es lo que ellos aspiran. Y yo creo que todo ser humano, desde que lo es, aspira a comprar.
—Respecto a la compra, el atractivo de España se ve en los números…
—Sí, nosotros tenemos datos, por ejemplo, de una comparativa que hicimos hace un tiempo: en cinco años de cuántos extranjeros compraban en Finlandia y compraban en cinco años 125. Ni 200, 125 en cinco años. En el mismo periodo, el número que se compraba de extranjeros compraba en España de 125.000. Por lo tanto, naturalmente, nadie quiere vivir en Finlandia, salvo si no ha nacido allí y no tiene otro remedio. Las cosas como son, los números cantan, para entender. Entonces tenemos un atractivo indudable. Tenemos también, dentro de las propias islas, dentro del archipiélago, ahora ya Baleares, una concentración poblacional en ciudades muy concretas. Por eso hemos dicho Palma, hemos dicho Calviá, la ciudad de Ibiza, y Manacor, que quizás serían las más grandes y hay una concentración ahí poblacional. Un poco una mini península reproducida en la isla, para entendernos.
—En Ibiza suele señalarse al alquiler turístico como uno de los principales responsables del encarecimiento para el resto de las ofertas residenciales. Según los datos que usted maneja, ¿qué impacto real tiene?
— Cuando nos vamos a ver otra dimensión del impacto de la vivienda turística, que sería la vivienda turística de alquiler, ahí vemos que el impacto es muy, muy bajo, por ejemplo en la ciudad de Ibiza. Eso corrobora los trabajos académicos que habían dicho que, en general, tanto estudios para Inglaterra como para Estados Unidos, como para España, San Sebastián, Barcelona, habían demostrado que el impacto de la vivienda turística de alquiler en el precio de la alquiler residencial es relativamente bajo. Por lo tanto, se corrobora.
— ¿Cómo se llega a esa conclusión?
—Queda más claro porque el número de licencias de alquiler turístico no ha parado de bajar en Baleares desde 2020 y el precio del alquiler no ha parado de subir. Por lo tanto, el impacto de haberla reducido, limitado, prohibido, como en Barcelona, por ejemplo, que ahora está todo prohibido, prohibido retroactivamente no da los efectos que dicen. En Ciutat Vella, por ejemplo, en el barrio de Barcelona, le ha pasado igual; fue el primer barrio en restringir, luego en prohibir licencias turísticas, pero el alquiler no para de subir descomunalmente por lo tanto, el impacto es muy, muy bajo o casi nulo. Este sitio tenía en 2014 una renta media de 650 euros al mes, empezaron a restringir alquiler turístico, etcétera, y en 2025 esa renta es de 1.018 euros, un 80% más de incremento de renta, a pesar de que se ha restringido. Cuando las cosas a los jefes que mandan (políticos) les salen un poco mal, enseguida buscan «cabezas de turco» en cualquier parte.
—¿Y en la compra de viviendas?
—En el tema de la compra, eso sí, ahí sí que vemos. Ahí sí que es un tema a tener en cuenta y, claro, Malta fue lista a la hora de negociar su entrada a la Unión Europea, yo creo, con ese sistema de permisos. No hay prohibiciones, son permisos en el sentido de quien reside un tiempo en la isla, es decir, hay una serie de mecanismos que están funcionando relativamente bien. España no lo hizo y, por lo tanto, esto, como decimos en catalán, es un campi qui pugi.
Entonces, ahí sí que vemos que, por ejemplo, la ciudad de Ibiza tiene unas veinticuatro mil viviendas, de las cuales una quinta parte, más de una quinta parte, son no principales. Entonces, son segundas residencias y se puede entender que muchos son de extranjeros, comunitarios y no comunitarios. También tenemos en cuenta que también hay mucha vivienda de lujo, podemos llamar, por lo tanto, esa ya no compite en el mercado residencial normal, podríamos decir.
—¿Cómo está evolucionando la oferta de alquiler en Baleares e Ibiza y qué diferencias observa respecto a comunidades como Cataluña donde se ha aplicado el control de renta?
—La oferta de alquiler en Ibiza, y en Baleares en general, pero en Ibiza en particular, no ha parado de subir. Hay cada vez más alquiler, hay más oferta de alquiler. Reducida o ralentizada a partir de 2023 a causa de la ley de vivienda estatal, que es una ley nefasta, la cual está afectando a la seguridad jurídica de los propietarios, etcétera, y, por lo tanto, la gente se ha retraído mucho. En Cataluña, especialmente desde el control de renta de 2024, han estado sacando mucho de alquiler de temporada, de habitaciones, etcétera, que ahora lo quieren prohibir. Bueno, ya lo han «prohibido», de hecho no lo han prohibido, pero lo que han hecho es equipararlo al alquiler residencial desde el 1 de enero de 2026. De hecho, ha bajado desde la introducción del control de renta en marzo de 2024 un 20 %.
— ¿Aquí se ha hecho mejor?
—En Baleares y Ibiza lo están haciendo relativamente bien y, en este sentido, hay más oferta que permite que más gente se pueda ir entrando en el mercado. Estamos viendo que en ciudades de Cataluña, por ejemplo, donde no hay control de renta, que quedan muy poquitas, con ciertos municipios, un poquito con más de 20.000 habitantes, para entendernos, en estos municipios que todavía no hay control de renta en Cataluña, la renta ha subido entre un 9 % y un 11 % en un año solamente, porque es el único sitio donde la gente puede ir a vivir. Los nuevos que llegan, como está todo bloqueado, van allí. Piense que se ha multiplicado por cuatro el número de personas por cada oferta de alquiler que sale en las plataformas. Si antes había unas 100 personas en Barcelona en cola, para cada oferta que había antes del control de renta, etcétera, pues desde el control de renta hay más de 400. Es una locura total.
— Si hablamos de soluciones, ¿por dónde debería empezar una política de vivienda eficaz y qué cambios considera necesarios en el marco actual?
—Eso tiene que ser una actuación multinivel. Estamos hablando de nivel municipal, a nivel autonómico y a nivel nacional, y ahora ya a nivel europeo, desde diciembre de 2025, en la cual tiene que haber una actuación coordinada, por lo menos, que no se siga por ideologías, que sean políticas basadas en evidencias académicas, científicas, y que vayan tomando las cosas en orden.
Yo, por ejemplo, estuve hace un año y medio en el Congreso de los Diputados y ya les dije que lo primero que tenían que hacer era derogar el 80% o el 90% de la Ley de Vivienda, para volver, por lo menos, a un marco en el cual los propietarios se sintiesen medianamente cómodos y que la cosa pudiese funcionar relativamente mejor. Esta en vigor, empieza a estar mutilada ya por el Tribunal Constitucional, nosotros ya lo habíamos dicho, que había partes inconstitucionales, hay más, lo que pasa es que de momento están ahí, partes inconstitucionales, pero sigue estando ahí y lo que está haciendo es básicamente lo que ha conseguido es impedir que aumente la oferta del alquiler.
—En ese contexto de inseguridad jurídica, ¿qué impacto cree que ha tenido la Ley de Vivienda en relación con la ocupación y la protección de la propiedad?
— Se nos ha expropiado nuestras casas, en los artículos 10 y 11 han producido una expropiación inmobiliaria, de las propiedades. Ahora es el Estado quien tutela a cuánto se pueden alquilar. Pronto va a decir a quién, en Cataluña ya se dice a quién no puedes vender, porque si la vendes y la tienes ocupada, sigue ocupada igual. Y, digamos, hay una expropiación tácita de la propiedad de las viviendas, se sigue llamando formalmente propiedad, pero ya no somos propietario. Y, cómo no tiene ninguna solución y tampoco da ninguna solución, lo que decía esa ley, lo que sigue diciendo es que okupas, métanse donde puedan, okupas con K, ¿se entiende? Métase usted donde pueda, que nosotros lo que hemos hecho es alargar la dificultad del proceso judicial lo máximo posible, para que usted se quede el máximo tiempo posible, porque no sé en dónde meterlo.
—Usted insiste en que no hay soluciones mágicas y en la necesidad de un “campo común”. ¿Qué significa eso en la práctica?
—La vivienda es un fenómeno complejo y no hay soluciones fáciles o mágicas a problemas complejos. A partir de ahí nos tenemos que entender todos. Hay que crear un campo como si fuera un campo de fútbol común, con las reglas comunes, en las que podemos jugar todos y queden fuera los extremismos del tipo ‘vamos a expropiar a los ricos porque están asesinando a la gente’ y, por otro lado, ‘vamos a construir como si no hubiese mañana’… No van a poder jugar porque son otras reglas, están pensando en otros esquemas que no son para el bien común, que no son para crear vivienda para todo el mundo, lo más generalizada posible, lo más asequible posible, no están pensando en eso y los que nos quedemos en el campo de fútbol jugando, pues ahí nos tenemos que entender con unas reglas básicas, por ejemplo, pues el respeto a la propiedad privada con una vertiente hacia el bien común, con una posibilidad de facilitar que se cree más vivienda nueva, pero al mismo tiempo que se aproveche la ciudad construida. Porque unos dicen, ‘no, no, no hay que construir más que la ciudad construida’, otros dicen, ‘hay que construir mucho, la ciudad construida es un lío porque hay que hacer muchas historias, muchas permisos’, pero yo digo que hay que hacer las dos cosas, o sea, cuando me refiero a buscar ese término medio o ese lugar de reglas comunes es precisamente eso, vamos a entenderlos todos e entender que todo es importante y todo nuevo piso que entre en el mercado será bienvenido.
—En el debate local hay posiciones enfrentadas sobre si hay que construir más o no, incluso en Ibiza hace unos meses ganaba la idea que no faltan casas, pero ahora parece que sí. ¿Qué consecuencias tiene no aumentar la oferta de vivienda?
—Bueno, el mismo problema, la misma sorpresa que me está manifestando, me lo manifestaba un alto responsable del Banco Central Europeo cuando nos encontramos hace muchos años y me dice, pero qué raro que en España se piense así porque lo que produce eso automáticamente en todos los países es que efectivamente el activo que estaba ya construido subía de valor y de precio de manera terrible, porque se vuelve más escaso, porque no hay nuevo y por lo tanto, lo mismo que pasa con los coches de segunda mano cuando la gente no puede comprarse un coche nuevo, pues si no hay pisos nuevos, pues el mercado de segunda mano es explosivo. Es un tema meramente ideológico decir que no hay que construir más porque nos ha ido muy mal construyendo y ya está. Bueno, pues ahora tenemos las consecuencias actualmente.
—Para cerrar, ¿qué advertencia haría respecto al modelo europeo y qué mensaje quiere dejar sobre la necesidad de recuperar ideas en el debate de la vivienda?
—Es muy importante recuperar un poco la sensatez, el seny, es decir, la idea de volver al sentido común en el tema de la vivienda y en tantos otros temas, pero de la vivienda que es el que nos ocupa, que es muy importante y por lo tanto, intentar entendernos todos para empujar a alguna solución consensuada que desbloquee esta situación. No hay ningún país de referencia que yo conozca que diga, oye, yo en mi país o en mi ciudad tengo la vivienda resuelta. Lo que sí sé es que todos los países nórdicos, me refiero cuando hablamos de Dinamarca, de Alemania, de Noruega, de Suecia, de Inglaterra, de los Países Bajos, todos están peor que nosotros en temas de vivienda en las ciudades. El modelo europeo hacia el que nos quieren llevar es ese. Nosotros lo hemos hecho regular, tirando a mal, pero hay gente que lo ha hecho mal del todo. Por favor, no nos llevéis a un modelo aún más fracasado que el nuestro.
