El Gobierno publicó este miércoles en el Boletín Oficial un paquete de medidas sobre el mercado de la vivienda que afecta a compradores, inquilinos, propietarios, fondos de inversión, plataformas de alquiler turístico y administraciones públicas.
Estas son las principales claves de la norma.
Fondos buitre: restricción, no prohibición total
Una de las medidas con más repercusión mediática fue la anunciada prohibición de la compra especulativa de vivienda por parte de los llamados «fondos buitre». Sin embargo, el alcance del texto definitivo es más limitado de lo anunciado.
El decreto no prohíbe con carácter general a los fondos comprar vivienda en España. La restricción afecta hasta el 31 de diciembre de 2028 a las entidades —tengan o no personalidad jurídica— que incluyan en su objeto la adquisición de inmuebles cuando compren una vivienda por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado.
Existen además excepciones: la limitación no se aplica cuando el inmueble vaya a destinarse durante un mínimo de cinco años a vivienda habitual a precio asequible o social, ni a determinadas residencias sociosanitarias o viviendas adquiridas por entidades del tercer sector para colectivos vulnerables.
Prórroga extraordinaria de dos años para los alquileres
La norma incorpora una prórroga extraordinaria para determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual que lleguen a su vencimiento antes del 31 de diciembre de 2028, manteniendo esencialmente sus condiciones.
El objetivo es impedir que el vencimiento del contrato se traduzca en la salida inmediata del inquilino o en la formalización de un nuevo arrendamiento a precios significativamente superiores.
Congelación de rentas o límite del 2% hasta 2027
El decreto interviene también en la actualización de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027. Cuando la renta supere el límite máximo del índice de precios de referencia, no habrá actualización alguna. Cuando no lo supere, la actualización podrá alcanzar hasta el 2% en defecto de pacto entre propietario e inquilino.
El alquiler de temporada tendrá que estar justificado
Uno de los cambios de mayor alcance afecta al alquiler temporal. A partir de ahora, un contrato temporal deberá responder a una causa real y acreditable que justifique que el inquilino necesita desplazarse desde su residencia habitual. Su duración deberá superar los 31 días y, con carácter general, no podrá exceder de doce meses.
Cuando esa justificación no exista, el contrato pasará a considerarse de vivienda habitual desde el primer contrato si su duración supera los doce meses o si se encadenan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda.
Límite al alquiler por habitaciones
La suma de las rentas cobradas por todas las habitaciones de una misma vivienda que estén alquiladas simultáneamente no podrá superar la renta correspondiente al alquiler unitario de la vivienda completa.
En zonas de mercado residencial tensionado, esa renta total deberá respetar además las limitaciones de precios previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Desahucios suspendidos hasta 2030 para personas vulnerables
Hasta el 31 de diciembre de 2030 se establece un régimen específico de suspensión de desahucios cuando el afectado sea una persona vulnerable sin alternativa habitacional.
La suspensión puede aplicarse incluso cuando exista sentencia si todavía no se ha producido el lanzamiento. No se trata de una paralización indiscriminada: las condiciones varían según la vulnerabilidad, la existencia de alternativa habitacional y el tipo de propietario.
Cuando la comunidad autónoma no haya ofrecido alternativa habitacional, dispondrá de dos meses para actuar, durante los cuales el procedimiento permanecerá suspendido.
Nueva fiscalidad según cómo evolucione el alquiler
El decreto modifica las reducciones en el IRPF para los rendimientos del alquiler en nuevos contratos de propietarios que no sean grandes tenedores.
Una reducción de la renta superior al 5% puede dar acceso a reducciones fiscales de hasta el 100%. A la inversa, cuando el nuevo contrato suba el alquiler respecto al anterior, el incentivo fiscal puede reducirse hasta el 15%.
Pisos turísticos: IVA del 10%
Las viviendas turísticas quedan sujetas a un IVA del 10%. La norma también habilita a los ayuntamientos para penalizar mediante el IBI determinados usos de la vivienda distintos del residencial y las viviendas vacías.
Préstamos al 0% de hasta 50.000 euros para comprar vivienda
El programa «TU CASA» permitirá conceder préstamos de hasta 50.000 euros sin intereses, con un periodo de carencia hasta que finalice el pago de la hipoteca o durante un máximo de 30 años, seguido de un plazo de diez años para devolver el préstamo, también al 0%. A cambio, las viviendas adquiridas quedarán sometidas permanentemente a un precio máximo de transmisión.
Casa 47 y el parque público, blindados frente a futuras ventas
El decreto refuerza el patrimonio residencial del Estado y de Casa 47. Los inmuebles estatales transferidos o que vayan a transferirse a la empresa pública quedarán protegidos permanentemente, con el objetivo de impedir que puedan privatizarse en el futuro.
