Hasta un millón y medio de euros puede costarle a Lionel Messi haber usado su mansión en Ibiza sin los permisos legales necesarios, según el calculo que realiza La Voz de Ibiza en base a fuentes del sector, casos anteriores y la Ley de Urbanismo de las Islas Baleares (LUIB). Eso siempre que el Ayuntamiento de Sant Josep de sa Talaia decidiera activar los mecanismos de sanción previstos por la ley balear, algo de lo que no se tiene constancia hasta la fecha y de lo que el Ayuntamiento no informa.
Hasta el momento de esta publicación, la administración encabezada por Vicente Roig no ha querido ofrecer ninguna información sobre un caso heredado de la administración de Ángel Luis Guerrero Gelu: una historia que reúne pérdida de expedientes, investigación de la Guardia Civil por posible falsedad documental a instancias de la Fiscalía de Ibiza y vulneraciones graves a la normativa urbanística. Así, el escándalo crece al ritmo de este y otros casos de urbanismo a la carta en el municipio más extenso de Ibiza.
Un caso con recorrido
Lionel Messi compró en febrero de 2022 una mansión en el municipio ibicenco de Sant Josep de sa Talaia. La operación se cerró por 11 millones de euros mediante la sociedad Edificio Rostower S.L.U., con sede en Barcelona y controlada entonces por su entorno familiar. La finca, de -según la compraventa- más de 16.000 metros cuadrados en Cala Tarida, incluye una vivienda de más de 450 metros cuadrados, piscina y anexos. Y un reguero de problemas que ponen en entredicho hasta el futuro del inmueble.
No hay ninguna duda de que la casa ha venido sido utilizada como residencia privada a pesar de no contar con los permisos necesarios para su uso. No hay final de obra, no hay licencia de primera ocupación y no hay cédula de habitabilidad. Es decir, el inmueble no tiene autorizado su uso. Los anteriores propietarios y el propio Messi.
La aparición pública de Messi en el lugar ese mismo año de la compraventa y, sobre todo, la documentación presentada por la propia sociedad en 2024, cuando se transforma en SOCIMI. En ese trámite formal, Edificio Rostower declara expresamente que el inmueble está destinado a uso de vivienda. Esa declaración se convierte en un reconocimiento documental oficial del uso residencial de la finca.
Algunas fuentes han explicado a La Voz de Ibiza que la vivienda ha llegado a alquilarse turísticamente, lo que sería otra irregularidad.
A día de hoy, la vivienda cuenta con licencia de primera ocupación falsa (tal como investiga actualmente la Fiscalía); carece de cédula de habitabilidad y final de obra, los permisos imprescindibles para que cualquier edificación pueda ser utilizada legalmente como residencia.
Esta situación ha sido verificada por el Ayuntamiento de Sant Josep en distintos informes municipales emitidos desde 2022, en los que se ratifica que la construcción no dispone de los títulos habilitantes exigidos por la legislación urbanística.
Pese a ello, no consta que haya iniciado expediente sancionador. Tampoco consta, según la información pública disponible, que se haya propuesto la imposición de ninguna multa. Esto contrasta con lo que establece la normativa vigente en las Illes Balears en materia de disciplina urbanística. Y con el proceder de otros ayuntamientos de la isla y que, según acuerdo de la junta de alcaldes, han intensificado el uso de este artículo de la LUIB para sancionar duramente el alquiler turístico.
La Voz de Ibiza ha solicitado oficialmente en dos ocasiones, la primera en octubre y la segunda a finales de marzo, la vista pública del expediente de Messi en tanto de que, según consagra la LUIB en su artículo 12, se trata de una información pública. El Ayuntamiento de Sant Josep no se ha dignado a responder ninguna de las dos solicitudes. Se trata de la misma respuesta que en otros casos.
La diferencia es que en este ha desaparecido el expediente de los archivos municipales.
Qué exige la ley para ocupar legalmente una vivienda
La Ley 12/2017 de Urbanismo de las Illes Balears, conocida como LUIB, establece que ninguna vivienda puede ser ocupada sin contar con una licencia de primera ocupación o, en su defecto, una cédula de habitabilidad otorgada por el Consell Insular correspondiente. La ausencia de estos documentos, si se produce un uso efectivo del inmueble, constituye una infracción urbanística.
Según el artículo 167.3 de la ley, cuando el uso no es conforme con el planeamiento urbanístico —como ocurre en este caso por estar en suelo rústico— la sanción prevista va desde el 50% al 100% del valor de ejecución material de la obra.
El uso residencial de un inmueble no autorizado para ello es considerado una infracción grave o muy grave, dependiendo del contexto. En esta situación específica, además de no existir habilitación para el uso, el suelo en el que se encuentra la finca tampoco permite legalizar ese uso posterior, lo que incrementa el alcance de la infracción.
La ley distingue entre el valor de mercado de una vivienda y el llamado valor de ejecución material, que es el que se utiliza como base para calcular las sanciones. Este valor técnico no incluye el valor del suelo, ni los márgenes comerciales, y se centra únicamente en el coste de construir la edificación.
Es el criterio que aplican los técnicos municipales cuando evalúan sanciones por obras sin licencia o por usos irregulares. La misma LUIB establece que las multas deben ser proporcionales a este valor técnico y que deben calcularse sobre la totalidad de la superficie construida que se haya usado o edificado sin habilitación.
Cuánto puede costar la infracción urbanística
Para estimar el importe de la posible sanción en este caso hay dos referencias principales: los metros cuadrados construidos y el coste por metro cuadrado de edificación en Ibiza en el segmento de viviendas de lujo. La finca de Messi tiene una vivienda principal de aproximadamente 459 metros cuadrados y una piscina de 101 metros cuadrados, según los planos incluidos en la documentación aportada por la propia sociedad al Ayuntamiento. La superficie total susceptible de valoración supera los 560 metros cuadrados.
En cuanto al valor unitario por metro cuadrado, hay varios datos coincidentes. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana situó el valor medio de tasación en Baleares en 3.316 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2024.
La empresa Tinsa, especializada en tasación inmobiliaria, publicó ese mismo año que el municipio de Sant Josep de sa Talaia era el más caro de Ibiza, con un valor medio tasado de 4.191 euros por metro cuadrado. Aunque esas cifras no se usan directamente para calcular sanciones, sí sirven como referencia indirecta.
En expedientes urbanísticos tramitados anteriormente en el mismo municipio, los técnicos municipales aplicaron valores en torno a los 3.000 euros por metro cuadrado como coste de ejecución material para viviendas de alto nivel en suelo rústico. Uno de esos casos fue el de una construcción ilegal de 310 metros cuadrados sancionada en 2016 con una valoración total de 952.000 euros, lo que arroja una media de 3.070 euros por metro cuadrado.
Si se toma como referencia ese mismo criterio, y se aplica a los 560 metros cuadrados de construcción detectada en la finca de Messi, el valor de ejecución asciende a unos 1.680.000 euros. La multa, en función del grado de gravedad que aplique el Ayuntamiento, puede ir desde el 50% hasta el 100% de esa cifra, es decir, entre 840.000 y 1.680.000 euros. No se trata de una estimación informal: es el procedimiento previsto legalmente por la LUIB y utilizado en otros casos similares, según se desprende de informes técnicos anteriores y de la práctica habitual del consistorio.
Qué ocurre cuando no se sanciona
La ley balear no impone un plazo fijo para abrir el expediente sancionador por este tipo de infracción cuando el suelo es rústico y el uso no autorizado continúa en el tiempo. A diferencia de las infracciones en suelo urbano, que prescriben a los ocho años, en el caso del suelo rústico la infracción es imprescriptible mientras se mantenga el uso indebido. Así lo establece expresamente la LUIB.
Esto significa que la administración local puede —y debe— actuar en cualquier momento mientras la vivienda continúe usándose sin los permisos necesarios. La ausencia de una actuación administrativa no elimina la infracción. Tampoco modifica el plazo legal para sancionar. Simplemente retrasa el momento de exigencia de la responsabilidad.
En este caso concreto, la utilización de la vivienda está acreditada desde 2022 por pruebas gráficas y mediáticas, y ha sido reconocida formalmente por la sociedad propietaria en 2024. Pese a ello, hasta el momento de escribir este artículo, no se ha iniciado procedimiento sancionador por parte del Ayuntamiento de Sant Josep, ni se ha comunicado ninguna resolución relativa al uso no autorizado del inmueble.
Tampoco, hasta lo confirmado por este medio, se ha dictado ninguna multa, ni se ha abierto el proceso habitual de valoración técnica y cálculo de sanción, que debería haber derivado en una liquidación económica.
Messi no ha visitado la casa en los últimos tiempos. Sin embargo, según ha podido acreditar La Voz de Ibiza, la vivienda está siendo habitada por el personal contratado por el jugador.
Un uso público con implicaciones legales
La infracción no depende de la nacionalidad del propietario ni de la fama del mismo. Tampoco se discute aquí la legitimidad de la compraventa ni la validez de la escritura notarial.
El eje del problema está en el uso del inmueble sin haber obtenido previamente las habilitaciones urbanísticas necesarias. El hecho de que se trate de una vivienda en suelo rústico, y que ese uso haya sido reconocido formalmente por la empresa propietaria, elimina cualquier ambigüedad.
A nivel técnico y jurídico, se trata de un caso documentado. La legislación vigente establece cuál debe ser la respuesta de la administración y bajo qué parámetros económicos se calcula una eventual sanción.
Hasta la fecha, esa respuesta no ha llegado. Y cada día que transcurre sin expediente sancionador formal, la distancia entre lo que dice la ley y lo que se aplica en la práctica se ensancha.
De forma paralela, son noticia cada vez más frecuente las multas que imponen los ayuntamientos de Ibiza y Santa Eulària a propietarios que alquilan turísticamente sus viviendas en base al artículo que Sant Josep está condonando a Messi.
