Las obras en las comunidades de vecinos suelen generar conflictos, especialmente cuando implican gastos elevados o cuando solo benefician a uno de los propietarios. Entre las cuestiones más habituales figura si una obra de accesibilidad o conservación requiere o no aprobación en junta, o quién debe asumir su coste.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) ofrece una respuesta clara a este tipo de situaciones, estableciendo que determinadas obras son obligatorias aunque no cuenten con el voto favorable de la comunidad.
Obligación legal de realizar obras sin necesidad de acuerdo previo
El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal regula expresamente los casos en los que las comunidades deben ejecutar obras de manera obligatoria. Este apartado señala que las comunidades tienen la obligación de realizar actuaciones de conservación, mantenimiento y accesibilidad universal, incluso cuando no haya acuerdo en la junta de propietarios.
Según la normativa, las obras obligatorias incluyen aquellas que:
-
Han sido impuestas por las Administraciones Públicas.
-
Han sido solicitadas por propietarios cuando sean necesarias para el mantenimiento, la seguridad o la accesibilidad del inmueble.
La ley especifica que estas actuaciones deben satisfacer los requisitos básicos de habitabilidad, seguridad y accesibilidad universal. Por tanto, no dependen de la voluntad de los vecinos, sino de la necesidad del inmueble o de las circunstancias de sus residentes.
Ascensores, rampas y otros dispositivos de accesibilidad
Entre las obras más comunes incluidas en este marco legal se encuentran la instalación de ascensores, rampas o dispositivos mecánicos y electrónicos que faciliten la movilidad, la comunicación o la orientación dentro del edificio.
Estas actuaciones suelen solicitarse especialmente cuando en el inmueble residen personas con discapacidad o mayores de 70 años, y su finalidad es eliminar las barreras arquitectónicas que dificultan el acceso o el uso de las zonas comunes.
De hecho, la LPH considera que estas mejoras son imprescindibles para garantizar la accesibilidad universal, y por tanto, su ejecución no puede ser rechazada por la comunidad.
¿Quién debe pagar las obras obligatorias en el edificio?
Una de las preguntas más recurrentes en estos casos es quién asume el coste de las obras. La Ley de Propiedad Horizontal aclara que deberán ser costeadas por todos los propietarios de la comunidad, proporcionalmente a su cuota de participación.
La junta de vecinos no puede rechazar su ejecución, y su papel se limita a establecer la distribución de la derrama y los plazos o condiciones para el pago.
El artículo 10 de la LPH también fija un límite económico: las obras serán obligatorias si su coste anual, descontadas las ayudas públicas, no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Por ejemplo, si la comunidad paga 100 euros al mes en cuotas, las obras podrán realizarse sin votación si el gasto total no supera los 1.200 euros por vecino al año, siempre que cumplan con los requisitos de accesibilidad o conservación.
Ayudas y subvenciones públicas
La ley también prevé la posibilidad de acceder a subvenciones públicas para financiar las obras. Si la comunidad puede optar a ayudas que cubran al menos el 75% del coste total, la junta tampoco podrá oponerse al proyecto.
En este caso, el carácter obligatorio de las actuaciones prevalece sobre cualquier desacuerdo entre los vecinos, incluso si algunos propietarios no se benefician directamente de las mejoras.
Estas ayudas suelen proceder de programas estatales, autonómicos o municipales de rehabilitación y accesibilidad, por lo que resulta conveniente informarse antes de iniciar cualquier actuación.
Sanciones por negarse a ejecutar las obras
La Ley de Propiedad Horizontal advierte de que los propietarios que se opongan o retrasen sin justificación la ejecución de estas obras pueden ser sancionados.
El incumplimiento puede conllevar responsabilidad individual en caso de que las autoridades impongan sanciones administrativas. En otras palabras, negarse a cumplir la ley puede tener consecuencias económicas y legales para quienes bloqueen el proceso.
Cómo solicitar la eliminación de barreras arquitectónicas
Cualquier propietario de una vivienda o local puede solicitar la realización de obras de accesibilidad en las zonas comunes, siempre que en su vivienda resida, trabaje o reciba atención una persona con discapacidad o mayor de 70 años.
El procedimiento debe seguir unos pasos específicos:
-
Notificación por escrito al presidente o administrador de la comunidad explicando la necesidad de las obras.
-
Aportar certificaciones médicas o documentos oficiales que acrediten la discapacidad o edad avanzada de la persona beneficiaria.
-
Incluir un proyecto técnico detallado de la actuación a realizar.
Una vez recibida la solicitud, la comunidad tiene un plazo máximo de 60 días para responder. Si no lo hace dentro de ese tiempo, se entenderá que la petición queda aprobada por silencio administrativo y el solicitante podrá ejecutar las obras.
