Los propietarios de viviendas en alquiler podrían volver a encontrarse ante un importante cambio de las reglas del mercado. El Gobierno pretende recuperar buena parte de las medidas que estaban incluidas en el Real Decreto-ley 26/2026, de protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta de vivienda asequible, rechazado por el Congreso de los Diputados apenas tres días después de su aprobación por el Consejo de Ministros del pasado 29 de septiembre.
El Ejecutivo prepara ahora un nuevo texto para intentar sacar adelante estas medidas a través de la Diputación Permanente. El primer decreto concentraba el grueso del paquete diseñado para intervenir sobre el mercado residencial y modificaba directamente numerosas reglas que afectan a quienes tienen una vivienda arrendada.
Entre otras cuestiones, contemplaba prórrogas extraordinarias de hasta dos años para determinados contratos, límites temporales a la actualización de las rentas, cambios en el desistimiento del inquilino, nuevas condiciones para los alquileres de temporada y por habitaciones y mayores obligaciones para el propietario en materia de reparaciones.
También prohibía exigir determinados seguros de impago e introducía cambios fiscales destinados a incentivar las rebajas del alquiler mediante el IRPF.
El objetivo declarado por el Gobierno era reforzar la función social de la vivienda y contener los precios, mientras que el sector inmobiliario ha advertido durante estos días del impacto que una mayor intervención puede tener sobre la seguridad jurídica y la oferta disponible.
Estas son las principales medidas que afectarían a los propietarios si finalmente salen adelante las disposiciones planteadas en el primer real decreto de vivienda.
Prórrogas extraordinarias de hasta dos años para algunos contratos
Uno de los principales cambios afecta al momento en el que termina un contrato de alquiler de vivienda habitual. Los inquilinos cuyos contratos alcancen determinados vencimientos antes del 31 de diciembre de 2028 podrán solicitar una prórroga extraordinaria por periodos anuales y hasta un máximo de dos años.
Para poder acogerse a esta posibilidad, el arrendatario deberá estar al corriente del alquiler y haber pagado las mensualidades correspondientes a los ocho meses anteriores. Como regla general, el propietario estará obligado a aceptar la solicitud, manteniéndose durante esa extensión los términos y condiciones del contrato existente.
Sin embargo, existen excepciones. Propietario e inquilino podrán alcanzar un acuerdo diferente, celebrar un nuevo contrato o renovar el existente con una renta al menos un 5% inferior a la que venía abonando el arrendatario.
El propietario también podrá recuperar la vivienda cuando exista una necesidad real y acreditada de ocuparla personalmente o de que lo hagan determinados familiares, siempre que se cumplan los plazos y requisitos establecidos por la LAU.
La nueva norma permitiría alegar esta necesidad aunque la posibilidad de recuperar anticipadamente la vivienda no hubiera quedado expresamente recogida en el contrato.
Un límite extraordinario para subir el precio del alquiler
Otra de las modificaciones afecta directamente a la actualización de las rentas. Hasta el 31 de diciembre de 2027, si el alquiler que ya paga el inquilino supera el límite máximo correspondiente del sistema estatal de precios de referencia, el propietario no podrá realizar ninguna actualización. En los demás casos, casero e inquilino podrán pactar una subida. Si no existe acuerdo, la actualización no podrá superar el 2%.
El decreto también modifica las condiciones en las que un inquilino puede abandonar anticipadamente una vivienda. En un alquiler de vivienda habitual, podrá desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, siempre que avise con un mínimo de 30 días de antelación. En esos supuestos previstos por la LAU, el propietario ya no tendría derecho a cobrar una indemnización.
El casero no podrá obligar a contratar un seguro de impago
El texto mantiene la posibilidad de que propietario e inquilino acuerden garantías adicionales a la fianza, pero establece una limitación concreta. El arrendador no podrá exigir al inquilino que contrate un seguro de impago de renta ni otra cobertura análoga.
Los cambios también alcanzan a las reparaciones de la vivienda. La nueva redacción atribuye al propietario tanto la obligación de mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad como las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario.
Cuando el inquilino comunique que existe una reparación necesaria, el casero dispondrá de cinco días hábiles para responder. Si transcurre ese plazo sin obtener respuesta, el arrendatario podrá efectuar la reparación y reclamar posteriormente su coste o, justificándolo previamente, descontar el importe de la siguiente mensualidad.
Más requisitos para los contratos de alquiler de temporada
El decreto no elimina los contratos temporales, pero endurece notablemente sus condiciones. Para que un alquiler pueda ser considerado de temporada deberá existir una necesidad realmente temporal del arrendatario. El propio contrato tendrá que indicar expresamente cuál es la causa que justifica el desplazamiento.
Además, será el propietario quien tenga la carga de demostrar que esa causa existe. Si no puede acreditarla, el contrato perderá su condición temporal y pasará a considerarse un arrendamiento de vivienda habitual desde su formalización.
Como regla general, estos contratos deberán tener una duración superior a 31 días y máxima de doce meses. Si se supera ese plazo sin una causa que lo justifique o se encadenan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, el primero pasará a considerarse de vivienda habitual.
El alquiler por habitaciones también tendrá nuevos límites
El alquiler por habitaciones seguirá estando permitido, aunque también estará sujeto a restricciones.
La suma de las rentas correspondientes a todas las habitaciones o estancias que estén alquiladas simultáneamente no podrá superar el importe correspondiente al alquiler de la vivienda completa.
Además, este tipo de arrendamiento quedará expresamente incluido dentro de la regulación de vivienda habitual o temporal, dependiendo de la necesidad residencial que satisfaga.
Qué cambia si el propietario decide vender la vivienda alquilada
El decreto también amplía los derechos de adquisición preferente del inquilino. El arrendatario conservará sus derechos de tanteo y retracto incluso cuando la vivienda sea transmitida conjuntamente con otros pisos, locales o activos, siempre que pueda individualizarse jurídicamente.
Cuando se trate de una venta conjunta, también deberá determinarse qué parte del precio total corresponde concretamente a la vivienda alquilada. Para hacerlo tendrán que utilizarse criterios objetivos y verificables.
Rebajar el alquiler puede tener ventajas en el IRPF
El apartado fiscal introduce diferentes reducciones sobre el rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler, con especial atención a los propietarios que reduzcan los precios. Cuando un propietario que no sea gran tenedor firme un nuevo contrato sobre una vivienda que ya estaba alquilada, la reducción puede alcanzar el 100% si baja la renta inicial más de un 5% respecto a la anterior y cumple los requisitos establecidos. Cuando no exista esa rebaja, las reducciones dependerán del precio, de si el inmueble está en una zona tensionada y de la edad del inquilino.
El decreto establece, entre otros porcentajes, reducciones del 95%, 90%, 85% y 70% en diferentes circunstancias. También contempla porcentajes progresivamente inferiores cuando el nuevo contrato incrementa la renta respecto al anterior.
También hay incentivos para viviendas que se alquilan por primera vez
Existe igualmente un régimen específico para propietarios que no sean grandes tenedores y pongan una vivienda en alquiler por primera vez.
La reducción podrá llegar al 100% cuando la renta inicial se encuentre por debajo del límite máximo correspondiente del sistema estatal de precios de referencia.
Será del 95% en determinados contratos situados en zonas tensionadas y con inquilinos de entre 18 y 35 años; del 90% en otros supuestos de zonas tensionadas; y del 85% cuando el arrendatario tenga entre 18 y 35 años.
La reducción será del 50% cuando el precio sea igual o superior al límite correspondiente del sistema de referencia.
Nuevas protecciones ante los desahucios por impago
El paquete incluye además modificaciones para los casos en los que el inquilino deje de pagar el alquiler. El decreto introduce nuevas protecciones frente a los desahucios y establece una enervación extraordinaria en determinados procedimientos. Este mecanismo permitirá satisfacer las cantidades pendientes y detener el procedimiento para que el contrato pueda continuar.
El texto incorpora además una protección para hogares vulnerables sin alternativa habitacional cuando la vivienda sea propiedad de lo que el propio decreto denomina un «fondo buitre». En estos casos se prevé la suspensión de determinados procedimientos hasta el 31 de diciembre de 2030. El texto, sin embargo, no concreta exactamente qué empresas quedarían catalogadas como «buitre».
Todo este conjunto de medidas formaba parte del decreto rechazado por el Congreso apenas tres días después de su aprobación. El Gobierno pretende ahora recuperar buena parte de su contenido mediante un nuevo texto, por lo que las modificaciones descritas dependen de que esas medidas finalmente salgan adelante.
