La política de vivienda vuelve al centro del debate tras el anuncio del presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, de un nuevo real decreto ley destinado a contener los precios del mercado del alquiler. La iniciativa llega en un contexto marcado por las limitaciones de la Ley de Vivienda aprobada en 2023, que introdujo topes a las subidas en zonas declaradas tensionadas, pero dejó fuera a una parte importante del territorio y a determinadas modalidades contractuales. El nuevo paquete de medidas busca corregir esos desequilibrios, cerrar vacíos legales y fomentar el alquiler asequible en todo el país.
Aunque todavía faltan detalles concretos y el texto definitivo no se ha hecho público, las líneas maestras adelantadas por el Gobierno permiten entender qué cambios se avecinan y a quién afectarán. La pregunta que sobrevuela el anuncio es clara: ¿van a bajar los alquileres? La respuesta no es sencilla y depende del tipo de contrato, de la decisión de los propietarios y del momento en el que se encuentre cada arrendamiento.
Un decreto para ampliar el alcance de la regulación
Desde el Ejecutivo se reconoce que la Ley de Vivienda de 2023 no ha logrado abarcar la totalidad del mercado. Su aplicación está limitada a las zonas declaradas tensionadas, y muchos territorios quedan fuera de ese marco de control de precios. Además, la norma no regula de forma efectiva los alquileres de temporada ni los contratos por habitaciones, lo que ha generado un desplazamiento de la oferta hacia estas modalidades.
El nuevo real decreto ley pretende actuar sobre ese escenario con una regulación más amplia, que afectará a todas las tipologías de contratos de alquiler: vivienda habitual, alquileres de temporada y alquileres por habitaciones. El objetivo declarado es doble: frenar las subidas de precios en las renovaciones y evitar prácticas que eludan la normativa vigente.
¿Se aplicará a todos los contratos de alquiler?
Según lo anunciado por Pedro Sánchez y confirmado posteriormente por el Ministerio de Vivienda, las medidas no se limitarán a un único tipo de arrendamiento. El plan se estructura en tres grandes ejes que abarcan los alquileres habituales, los de temporada y los contratos por habitaciones.
Esta ampliación del foco responde a la experiencia de los últimos años. Al quedar fuera del control de rentas, los alquileres temporales y por habitaciones han ganado peso, especialmente en grandes ciudades y zonas con alta demanda. El Gobierno considera necesario incorporar estas modalidades a la regulación para evitar distorsiones en el mercado.
La gran duda: ¿van a bajarme el alquiler?
Una de las medidas estrella anunciadas tiene como finalidad evitar la subida del alquiler cuando vence un contrato de vivienda habitual. Para ello, el Ejecutivo plantea un incentivo fiscal dirigido a los propietarios: aquellos que decidan congelar el precio del alquiler en la renovación del contrato podrán beneficiarse de una rebaja del 100% en el IRPF sobre las ganancias obtenidas por ese arrendamiento.
Este incentivo fiscal se presenta como una vía indirecta para contener los precios, apostando por la corresponsabilidad de los propietarios. No se trata de una bajada automática del alquiler, sino de un estímulo para que el arrendador mantenga el precio sin incrementos.
El impacto potencial de esta medida es relevante. Según cálculos del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, en el presente año se producirán unas 630.000 revisiones de contratos, que afectan a cerca de 1,6 millones de personas. Es en esas renovaciones donde el Gobierno espera que el incentivo fiscal actúe como freno a las subidas.
Qué cambia respecto a las deducciones actuales
Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en 2023, los propietarios ya pueden acceder a una reducción mínima del 50% en el IRPF sobre el rendimiento neto positivo del alquiler, una rebaja que puede aumentar si se cumplen determinados requisitos, como que el inquilino tenga entre 18 y 35 años.
Antes de esa ley, la reducción general era del 60%, y más de 2,1 millones de caseros se acogieron a ella, con una rebaja media de 2.920 euros en la cuota del impuesto, según datos de la Agencia Tributaria. Sin embargo, ese beneficio fiscal no estaba vinculado a la congelación del precio del alquiler.
La nueva propuesta introduce un cambio sustancial: el incentivo fiscal se asocia directamente a no subir la renta en la renovación del contrato. Es decir, el beneficio del 100% en el IRPF estaría condicionado a la decisión del propietario de mantener el precio.
El foco en los alquileres de temporada
Otra de las piezas clave del decreto será la regulación de los alquileres de temporada. El Gobierno considera que esta modalidad se ha utilizado en muchos casos para esquivar las limitaciones de la Ley de Vivienda, especialmente en zonas tensionadas.
Pedro Sánchez ha anunciado que se establecerán condiciones más estrictas para poder formalizar contratos de alquiler de temporada, así como un régimen sancionador para quienes incumplan la regulación estatal de alquileres de corta duración. No obstante, por el momento no se han concretado ni los nuevos requisitos ni el importe de las sanciones.
La falta de detalles deja abiertas muchas incógnitas, pero el mensaje político es claro: el Ejecutivo pretende cerrar la puerta a los usos fraudulentos de esta figura contractual.
El alquiler por habitaciones, bajo la lupa
Uno de los vacíos más evidentes de la Ley de Vivienda ha sido la exclusión de los alquileres por habitaciones. En los últimos años, numerosos propietarios, especialmente grandes tenedores, han reformado viviendas para dividirlas en varias habitaciones y alquilarlas de forma separada, obteniendo una renta total superior a la que obtendrían con un contrato único.
El nuevo decreto ley busca poner freno a esta práctica. La medida anunciada establece que la renta total del conjunto de habitaciones no podrá superar la renta que correspondería al alquiler de la vivienda completa. Además, en las zonas declaradas tensionadas, estos alquileres por habitaciones estarán sujetos a los mismos mecanismos de control de rentas que fija la Ley de Vivienda.
¿Cuándo entrarán en vigor las nuevas medidas?
El calendario es, por ahora, incierto. Pedro Sánchez se ha limitado a señalar que el real decreto ley se aprobará “en las próximas semanas”, a pesar de calificar las medidas como urgentes y contundentes. Hasta que el texto no sea aprobado en el Consejo de Ministros y publicado en el Boletín Oficial del Estado, no se conocerán todos los detalles ni la fecha exacta de entrada en vigor.
Mientras tanto, el anuncio ya ha reactivado el debate sobre el equilibrio entre protección del inquilino, incentivos a los propietarios y eficacia real de las políticas públicas de vivienda. La expectativa es alta, pero también lo es la cautela, especialmente entre quienes se preguntan si estas medidas lograrán, de forma efectiva, contener o incluso reducir el precio del alquiler en un mercado tensionado y heterogéneo.
Lo que sí parece claro es que el Gobierno apuesta por una nueva vuelta de tuerca regulatoria, con el alquiler en el centro de la agenda política y social, y con un decreto que pretende corregir las limitaciones detectadas desde la aprobación de la Ley de Vivienda en 2023.
