El caso Don Pepe entra ahora en un tramo decisivo después del informe jurídico encargado por el Ayuntamiento de Sant Josep y que ha concluido con la presunción de legalidad del bloque A. El propio dictamen advierte de que, incluso equiparando el bloque A al B, ambos edificios presentan obras y cambios de uso que no figuraban en los proyectos de 1964. Ese escenario conduce directamente al régimen de fuera de ordenación previsto en la Ley de Urbanismo balear (LUIB), aunque con una cuestión clave todavía abierta: qué tipo de fuera de ordenación se aplica y qué margen real de intervención deja.
El “último inconveniente” que señala el informe
Una vez defendida la equiparación jurídica entre el bloque A y el bloque B, el informe identifica lo que denomina el último inconveniente: la existencia de actuaciones no amparadas por licencia.
Entre ellas, enumera varias de relevancia urbanística:
- La construcción de una planta adicional: ambos edificios tienen actualmente cinco plantas.
- El cambio de uso en el bloque B: la planta baja prevista y licenciada como “complejo comercial” terminó transformada en cuatro viviendas.
- Otras actuaciones posteriores, como el cierre de balconadas, ejecutadas sin licencia.
Con ese punto de partida, el informe concluye que los dos edificios se encontrarían en la misma situación de fuera de ordenación.
-
Don Pepe: el informe independiente establece que es “técnica y constructivamente rehabitable”
-
El siguiente paso para revertir la declaración de ruina de los Don Pepe
Artículo 129 de la LUIB
El núcleo del debate ya no es si existe o no licencia, sino qué apartado del artículo 129 de la LUIB resulta aplicable. El informe sitúa la discusión entre tres posibles encuadres:
- El artículo 129.2 b), el régimen más restrictivo.
- El artículo 129.2 c), más amplio si la edificación fue legal en origen y lo irregular es posterior.
- O incluso el artículo 129.3, en atención a la existencia de propiedad horizontal.
A ello se suma un elemento de actualidad normativa: la Ley 7/2024 reformó recientemente la redacción de los apartados b) y c), lo que condiciona directamente el alcance de las obras permitidas.
Si se aplica el 129.2 b): el escenario más duro
En el supuesto de encuadrar Don Pepe en el artículo 129.2 b), el margen de actuación sería mínimo. El propio informe recuerda que, en ese régimen, solo se permiten obras estrictamente necesarias por motivos de salubridad pública, seguridad o higiene de las personas residentes o usuarias.
Traducido al caso concreto: si esta fuera la calificación definitiva, no cabría una rehabilitación en sentido amplio, sino únicamente intervenciones de carácter muy limitado.
Si se aplica el 129.2 c): un marco de rehabilitación con límites
El escenario cambia de forma significativa si se opta por el artículo 129.2 c). Este apartado parte de una premisa distinta: edificaciones implantadas legalmente en las que, con posterioridad, se realizaron ampliaciones, reformas o cambios de uso sin licencia.
En ese régimen, la LUIB permite obras de salubridad, seguridad, higiene, reparación, consolidación y reforma, así como las necesarias para cumplir con la normativa de incendios, accesibilidad y el Código Técnico de la Edificación, siempre que no afecten a la parte ejecutada ilegalmente.
Aplicado a Don Pepe, el informe sostiene que si se equipara jurídicamente el bloque A al B por presunción de legalidad, el catálogo de obras posibles se ampliaría de forma sustancial, aunque con el límite claro de no intervenir sobre los elementos no amparados por licencia.
El artículo 129.3: la vía “quirúrgica” en propiedad horizontal
El informe introduce además una tercera posibilidad de alto impacto práctico. Al tratarse de edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, el artículo 129.3 de la LUIB permite que las restricciones derivadas del fuera de ordenación afecten solo a las unidades concretas que incumplen la normativa, sin extenderse automáticamente a todo el edificio.
En otras palabras, la irregularidad podría aislarse, siempre que se acredite técnicamente qué partes cumplen la legalidad y cuáles no.
Un paso previo imprescindible: un nuevo estudio técnico
La determinación del régimen aplicable no corresponde a este informe jurídico, sino a un estudio técnico constructivo detallado y una comparativa precisa con los proyectos que constan en el expediente de 1964.
Solo a partir de ese análisis podrá decidirse si Don Pepe queda encuadrado en el apartado b), en el c) o en el régimen específico de la propiedad horizontal.
Todo esto permitirá saber si se podrán implementar simples reparaciones de seguridad, si se abre la puerta a una rehabilitación más amplia o si la solución puede modularse por viviendas o unidades concretas.
