El mercado inmobiliario de Ibiza no tiene únicamente un problema de precios. Tiene un problema de equilibrio entre población, oferta residencial y capacidad adquisitiva. Esa es la conclusión de Zenón Helguera (Ibiza, 15 de noviembre de 1975), nuevo presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Pimeef y delegado del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares para Ibiza y Formentera, quien analiza los últimos datos publicados sobre el mercado hipotecario y el alquiler en las pitiusas.
Helguera, que dirige VIS Inmobiliaria y reemplazó en ese cargo a Ricardo Sánchez en mayo pasado, señala que la demanda sigue creciendo —tanto para comprar como para alquilar— mientras la oferta aumenta mucho más lentamente. «Por eso las dificultades para acceder a una vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler, continúan agravándose pese a que la actividad inmobiliaria se ha estabilizado respecto a los años de mayor expansión», advierte.
En su análisis, el presidente de la asociación de inmobiliarias descarta que Ibiza esté ante una burbuja clásica como la de 2006-2007, pero lanza una pregunta que considera más pertinente: «¿Se está convirtiendo Ibiza en un mercado inmobiliario accesible únicamente para patrimonios altos y compradores internacionales? Esa es probablemente la cuestión de fondo que revelan tanto los datos del IBESTAT como los del Colegio de API Baleares».
– A partir del análisis de los datos del IBESTAT hemos detectado que en este primer trimestre del año se han dado menos hipotecas pero más caras en Ibiza y Formentera. ¿Coincide con esto?
– Sí. Los datos apuntan claramente en esa dirección. Mientras el número de compraventas en Ibiza y Formentera se mantiene por debajo de los máximos históricos, el importe medio financiado continúa creciendo. El propio informe del Colegio de API señala que el mercado balear está entrando en una fase de estabilización en el número de operaciones, pero con precios en máximos históricos y un fuerte crecimiento del endeudamiento hipotecario medio. El fenómeno es especialmente visible en Ibiza, donde el volumen de crédito sigue creciendo pese a que el número de operaciones es mucho menor que durante el boom de 2006-2007.
– Con hipotecas medias de más de 440.000 euros en 2025, ¿qué perfil de comprador está sosteniendo el mercado?
– No es el comprador medio asalariado. El informe muestra que el precio medio de una vivienda vendida en Baleares alcanzó 470.643 euros en 2025 y que la relación préstamo-valor ronda el 67%. En Ibiza los precios son muy superiores a la media balear: municipios como Santa Eulària o Eivissa superan ampliamente los 5.500 euros por metro cuadrado tasados y los 7.000 euros en oferta. Esto sitúa al comprador tipo en perfiles de renta alta: empresarios, profesionales liberales, directivos, patrimonios familiares consolidados, inversores nacionales y compradores internacionales.
– ¿Puede permitirse hoy una vivienda en propiedad alguien que trabaja y vive en la isla?
– Cada vez resulta más difícil. El informe indica que la cuota hipotecaria media en Baleares ya absorbe el 56,8% del coste salarial medio. El salario medio bruto se sitúa en 2.396 euros mensuales, mientras que el precio medio de oferta en Ibiza alcanza los 7.024 euros por metro cuadrado. Estos datos muestran una desconexión creciente entre salarios y precios de vivienda.
– ¿Ha desaparecido el comprador local que depende de financiación para comprar su primera vivienda?
– No ha desaparecido, pero se ha reducido notablemente. Los jóvenes y familias locales siguen presentes en segmentos concretos del mercado, pero cada vez tienen más dificultades para competir con compradores de mayor capacidad económica. La accesibilidad empeora trimestre tras trimestre y el esfuerzo financiero exigido está muy por encima de los niveles considerados saludables.
– ¿Qué porcentaje de las operaciones se cierra hoy al contado, sin hipoteca?
– No existe una estadística específica para Ibiza. Sin embargo, el informe ofrece un dato muy revelador: en Baleares se formalizaron 10.457 hipotecas sobre vivienda frente a 14.378 compraventas durante los últimos doce meses. Eso implica que aproximadamente el 72,7% de las compraventas generan hipoteca. Por tanto, alrededor del 27% de las operaciones se realizan sin financiación hipotecaria, porcentaje que probablemente sea superior en Ibiza, especialmente en el segmento de lujo.
– ¿Quién compra más: residentes, inversores nacionales o extranjeros?
– Los residentes siguen siendo mayoría en número de operaciones, pero el comprador extranjero tiene un peso extraordinario. Durante el primer trimestre de 2026, el 28,9% de todas las compraventas realizadas en Baleares fueron efectuadas por extranjeros. En los últimos doce meses el porcentaje alcanza el 29,6%. En municipios de alto valor como los de Ibiza, su peso económico es incluso mayor que su peso numérico.
– ¿Qué nacionalidades predominan en las operaciones de mayor importe?
– Según el informe, las principales nacionalidades compradoras son alemanes, con el 39,1% del total; británicos, con el 9,4%; italianos, con el 5,4%; y suecos, con el 4,2%. En Ibiza, especialmente en las operaciones de lujo, siguen destacando alemanes, británicos, suizos, holandeses y escandinavos, aunque no se especifican todos los porcentajes.
– Febrero de 2026 registró una hipoteca media de casi 687.000 euros por operación. ¿Qué tipo de inmueble hay detrás de esos números?
– Ese nivel de financiación apunta claramente a vivienda de gama alta. El propio informe muestra que los importes medios ofertados alcanzan 1,46 millones de euros en Sant Josep, 1,38 millones en Santa Eulària y 1,40 millones en Calvià. Una hipoteca de 687.000 euros encaja perfectamente con operaciones sobre villas, chalets o viviendas premium valoradas entre 900.000 y 1,5 millones de euros.
– El volumen de hipotecas en importe ya casi iguala al del boom de 2006-2007, pero con un tercio de las operaciones. ¿Cómo se explica eso?
– Porque el mercado actual es completamente distinto. Durante el boom se vendían muchas viviendas a precios muy inferiores, y el comprador medio dependía del crédito. Hoy hay menos operaciones, los precios son mucho más elevados, el comprador tiene más recursos propios y existe una fuerte demanda internacional. El informe señala que el endeudamiento hipotecario por metro cuadrado y por vivienda está en máximos históricos. Por eso el volumen de crédito se acerca a niveles del boom con muchas menos operaciones.
– ¿Estamos ante una nueva burbuja?
– No parece una burbuja clásica como la de 2006-2007. Los indicadores de riesgo financiero siguen siendo relativamente contenidos: las ejecuciones hipotecarias están en mínimos históricos, los bancos son más prudentes, la relación préstamo-valor es del 67% y hay una elevada proporción de compradores con recursos propios. Lo que sí existe es una enorme desconexión entre los precios de mercado y la capacidad adquisitiva de los residentes. Por eso quizá la pregunta adecuada ya no sea si existe una burbuja financiera, sino si Ibiza se está convirtiendo en un mercado inmobiliario accesible únicamente para patrimonios altos y compradores internacionales. Esa es probablemente la cuestión de fondo que revelan tanto los datos del IBESTAT como los del Colegio de API Baleares.
El alquiler en Ibiza
– ¿Se está agravando la situación para quien busca un alquiler residencial en Ibiza respecto a hace uno o dos años?
– Sí. Todo apunta a que la situación es hoy más complicada que hace uno o dos años. La presión demográfica continúa aumentando: Baleares ha ganado más de 15.000 habitantes en el último año, de los cuales cerca de dos tercios son extranjeros, mientras que el número de hogares sigue creciendo. Sin embargo, la oferta de alquiler residencial no crece al mismo ritmo. El informe muestra que los precios de alquiler en Baleares siguen cerca de máximos históricos, con un incremento interanual del 6,4%. Además, municipios ibicencos como Sant Josep, Santa Eulària o Eivissa registran las rentas medias más elevadas del archipiélago. La consecuencia es que cada vez más trabajadores destinan una parte muy elevada de sus ingresos a la vivienda o se ven obligados a compartir piso, desplazarse a otros municipios o incluso abandonar la isla.
– Con casi la mitad del parque de viviendas en alquiler en algunos municipios, ¿por qué sigue siendo tan difícil encontrar piso?
– Porque el problema no es solo cuántas viviendas existen, sino cuántas están realmente disponibles para alquiler residencial permanente. El informe señala que municipios como Eivissa tienen un 42,9% de viviendas arrendadas y Santa Eulària un 41,4%, porcentajes muy elevados. Sin embargo, confluyen varios factores: el crecimiento continuo de la población, la llegada constante de trabajadores temporales, la elevada movilidad laboral vinculada al turismo, un mercado muy tensionado por compradores e inversores con gran capacidad económica y parte del parque residencial orientado a usos de temporada o vacacionales, aunque esto último es casi inexistente ya. Por eso, aunque el porcentaje de viviendas en alquiler parezca alto, la vivienda disponible para residencia habitual sigue siendo insuficiente para absorber toda la demanda.
– ¿Hay más demanda de alquiler residencial que oferta disponible, o el problema es puramente de precio?
– Probablemente ambas cosas están relacionadas. Hay un problema de oferta insuficiente que incrementa el precio y complica la accesibilidad económica. Los datos muestran una paradoja: Baleares sigue creando empleo, aumentando salarios y ganando población, pero los precios de venta y alquiler crecen más rápido que la capacidad adquisitiva de buena parte de los residentes. En Ibiza, muchas viviendas que salen al mercado encuentran inquilino en cuestión de horas o días. Eso indica que no se trata únicamente de un problema de precios altos, sino también de escasez efectiva de producto disponible. Dicho de otro modo: aunque los alquileres fueran algo más baratos, seguiría existiendo una fuerte tensión porque la oferta residencial no cubre la demanda existente.
– ¿El alquiler turístico ilegal sigue siendo un problema?
– No lo creo, aunque resulta muy difícil cuantificarlo con precisión. Los datos oficiales muestran una reducción muy significativa del número de viviendas turísticas anunciadas en varios municipios de Baleares durante los últimos años. La razón es sencilla: en una isla con una oferta residencial limitada, cualquier vivienda que abandona el mercado de larga duración para destinarse a usos turísticos o de temporada reduce aún más la disponibilidad para residentes. No obstante, muchos analistas consideran que el problema actual ya no puede explicarse únicamente por el alquiler turístico ilegal. La presión demográfica, la demanda internacional, el elevado atractivo inversor de la isla y la insuficiente construcción de vivienda asequible tienen hoy un peso tan importante o incluso mayor en la tensión del mercado.
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