El Ayuntamiento de Ibiza descartó este viernes el macroaparcamiento subterráneo del Bulevar Abel Matutes, en el barrio de Sa Real, tras las protestas vecinales y una recogida de firmas. El alcalde, Rafael Triguero, anunció la marcha atrás en una comparecencia ante los medios, frente a un grupo de vecinos concentrados para entregar las firmas, después de haber presentado el proyecto en marzo como una decisión firme.
Sin embargo, los informes que lo sostenían —el estudio de viabilidad económica, el anteproyecto de obras, los geotécnicos y el contrato de la asistencia técnica— describían una infraestructura con la rentabilidad ajustada al milímetro, un subsuelo encharcado y una zona arqueológica protegida. El barrio fue el último capítulo de una historia que los papeles ya contaban desde mucho antes.
Un negocio que dependía del sector privado
El diseño financiero condicionaba todo lo demás. El aparcamiento no figuraba como obra pagada por el Ayuntamiento, sino como una concesión de obra pública: una empresa asumiría los más de 26 millones de euros de la construcción y se resarciría explotando el recinto durante 40 años. El esquema funciona si, y solo si, las cuentas seducen a un inversor dispuesto a inmovilizar esa cifra durante cuatro décadas.
El estudio de viabilidad, firmado por la consultora DOYMO, situaba en el 7,50% la rentabilidad mínima para atraer a ese inversor. El proyecto alcanzaba el 7,56%. La distancia entre lo exigible y lo ofrecido se medía en seis centésimas.
La rentabilidad se desplomaba con un 5% menos
El propio documento marcaba hasta dónde aguantaba ese margen. En su análisis de sensibilidad, una caída de apenas el 5% en la demanda prevista hundía la rentabilidad hasta el 7,03%, por debajo del suelo que el mismo estudio consideraba imprescindible. El plazo de recuperación de la inversión se prolongaba, en el escenario base, hasta los 24 años sobre una concesión de cuarenta: el aparcamiento no entraba en beneficios reales hasta rebasada la mitad del contrato.
El dato encajaba con una señal previa. En octubre de 2023, antes de encargar la documentación, el Ayuntamiento consultó la estructura de costes a cinco operadores del mercado, un sondeo técnico que la normativa exige antes de licitar este tipo de concesiones. Según el certificado de la Junta de Gobierno Local, no respondió ninguno. El sector al que iba dirigido el proyecto no mostró interés ni en ese primer contacto, y la tramitación continuó igualmente durante dos años y medio.
A esa fragilidad se suma un dato llamativo dentro del propio estudio. En el mismo apartado de resultados, el documento afirma en un primer momento que el proyecto alcanza una rentabilidad del 8,52%, con la inversión recuperada en 20 años. Pero la tabla que acompaña a ese texto —y todo el análisis posterior— rebaja esa cifra al 7,56% y estira la recuperación hasta los 24. Dos rentabilidades distintas para el mismo aparcamiento, en la misma página, sin que el informe explique la diferencia.
Casi 750 plazas para un déficit de 200
El tamaño del proyecto tampoco se ajustaba al problema que decía resolver. El aparcamiento se diseñó con cerca de 750 plazas, mientras el propio estudio cifraba el déficit real de estacionamiento de los residentes de la zona en una horquilla de entre 103 y 223 plazas.
El grueso de la infraestructura no se sostenía sobre la demanda del vecindario, sino sobre la rotación de visitantes, calculada a partir de los aforos de otro aparcamiento cercano en pleno agosto. Buena parte del negocio dependía, por tanto, de un escenario turístico de máximos que debía mantenerse durante toda la concesión.
Cinco metros de excavación en zona inundable
La parte técnica añadía una dificultad de manual. El anteproyecto de obras fijaba la excavación en torno a los 5,50 metros, con el nivel freático del terreno entre 2,15 y 3,45 metros. El aparcamiento, por tanto, se levantaría entre dos y tres metros por debajo del agua subterránea, en un solar que el propio expediente clasificaba como zona potencialmente inundable.
El documento detallaba las consecuencias: muros pantalla ejecutados con lodos especiales, bombeo continuo para vaciar de agua la obra y una losa de hormigón de 60 centímetros concebida para que el edificio no llegara a flotar por la presión del agua. Soluciones todas ellas de coste elevado.
Y todas ellas previsibles. Un estudio geotécnico de 2017, casi una década anterior, ya había medido el agua subterránea a idéntica cota. Con ese precedente sobre la mesa, la Junta de Gobierno Local aprobó inicialmente el proyecto antes de que la Dirección de Recursos Hídricos informara sobre la viabilidad de excavar en terreno inundable, un trámite que el propio acuerdo enumeraba entre los pendientes.
Una partida de 1,4 millones para 25 tumbas
Bajo la superficie aguardaba un segundo frente. El solar consta como zona de protección arqueológica en el catálogo de patrimonio municipal, condición que obliga a recabar autorización de la Comisión Insular de Patrimonio antes de remover tierra. El anteproyecto reconocía una «alta probabilidad» de aflorar restos e incluso enterramientos antiguos en el transcurso de la excavación.
Para asumir ese riesgo, el texto reservaba una partida específica de cerca de 1,4 millones de euros en control arqueológico, con una previsión de entre 20 y 25 tumbas calculada a partir de hallazgos en parcelas próximas del mismo barrio. Las molestias que denunciaban los vecinos —la tala de arbolado, la proximidad del colegio de Sa Real— convivían así, en el mismo expediente, con dos fuentes de sobrecoste y demora que la administración promotora documentaba por escrito.
¿El pago que quedó a medias?
El contrato no se abonaba de una vez. Según el pliego, DOYMO cobraba en tres plazos: un 25% al entregar los estudios, un 35% al redactar los pliegos de licitación y un 40% final tras la aprobación definitiva en el Pleno. Esa última aprobación, sin embargo, nunca llegó: el proyecto se enterró antes de alcanzarla.
Queda así por aclarar cuánto ha desembolsado realmente el Ayuntamiento de los 78.381 euros comprometidos, y si procede la indemnización que el propio pliego contempla —un 3% de la parte no ejecutada— cuando el proyecto no sale adelante. A esa factura, además, hay que sumarle lo que no aparece en el contrato: el geotécnico de 2017, el plan de seguimiento arqueológico que redactaron los propios técnicos municipales y las horas que esos servicios dedicaron durante más de dos años a un expediente que ya no desembocará en ninguna licitación.
Lo que queda en pie y lo que no
El expediente resiste el examen en su factura técnica: el estudio económico es metódico, mide el déficit de aparcamiento de la zona con datos propios y no incurre en improvisaciones. El problema que pretendía resolver existe y está cuantificado.
A su lado figuran, en los mismos documentos y con la firma del Ayuntamiento, una rentabilidad que se evaporaba ante la menor desviación, un terreno inundable conocido desde 2017, un yacimiento arqueológico bajo el solar y el desinterés inicial de todos los operadores consultados. El aparcamiento de Sa Real llega a su final con la recogida de firmas del barrio como epílogo, pero el grueso de su recorrido ya estaba escrito en los informes que lo acompañaron hasta la exposición pública.
