La nueva ley antiokupas entra en vigor este jueves. Y si bien promete acelerar desalojos en muchos casos, no protege a los propietarios frente a la inquiokupación, una práctica en la que un inquilino deja de pagar el alquiler y se niega a abandonar la vivienda.
A diferencia de la okupación, en estos casos el inquilino ha firmado un contrato, lo que impide que se considere una usurpación y obliga a seguir un proceso judicial para su desalojo.
Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), el 13% de los arrendadores han tenido problemas de impago, una suerte de primer paso que puede derivar en una okupación y un conflicto judicial. Para evitarlo, recomiendan tomar precauciones antes de alquilar, estableciendo filtros que permitan seleccionar mejor a los inquilinos y reduciendo los riesgos de encontrarse con un inquiokupa.
¿Qué es la inquiokupación y por qué es un problema?
A diferencia de la okupación ilegal, donde una persona entra en una vivienda sin permiso, la inquiokupación ocurre cuando un inquilino deja de pagar pero se aferra al contrato de arrendamiento para permanecer en la vivienda, dificultando el desalojo.
Este fenómeno se ha convertido en una preocupación creciente, ya que los procesos judiciales para recuperar la vivienda pueden durar meses o incluso años. Mientras tanto, el propietario no solo deja de recibir la renta, sino que sigue afrontando gastos como el pago de la comunidad o los suministros si estos siguen a su nombre.
Algunos casos de inquiokupacion se vuelven emblemáticos. Por ejemplo, a finales del año pasado La Voz de Ibiza informó de un caso de inquiokupación en Santa Eulària des Riu: una mujer argentina se negaba a abandonar una habitación que una compatriota le había subalquilado de manera informal. La inquilina recurrió a una empresa «antiokupa» que ejerció presión para que la inquiokupa dejara el lugar.
Los 10 consejos de la OCU para evitar inquiokupas
La OCU recomienda tomar medidas preventivas antes de alquilar la vivienda, con el objetivo de evitar inquilinos problemáticos. Estas son sus 10 claves fundamentales:
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Seleccionar bien al inquilino: No confiar solo en la apariencia o en la primera impresión. Es imprescindible revisar su solvencia y su historial de alquiler. También se le puede pedir npminas, contratos de trabajo o declaraciones fiscales que acrediten estabilidad económica, con el fin de tener garantías. «Puedes consultar ficheros de morosos como FIM o BDMI, para ver si está incluido», sugieren desde la OCU.
- No aceptar pagos elevados por adelantado: Puede ser un intento de evitar controles más estrictos y ocultar una situación financiera precaria.
- Fijar una renta asequible. Se recomienda que el monto no sobrepase el 30 % de los ingresos del inquilino.
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Redactar un contrato sólido: Especificar plazos de pago, condiciones de uso y consecuencias del impago de manera clara. La OCU propone un modelo de contrato.
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Incluir un aval bancario o un seguro de impago: Son herramientas que garantizan el cobro del alquiler en caso de problemas.
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Desconfiar si el inquilino no quiere cambiar la titularidad de los suministros: Es una señal de alerta de que podría intentar evitar responsabilidades económicas. Los servicios deberían estar a su nombre.
- Actuar rápido ante el primer impago: No esperar meses para iniciar el proceso de desalojo, ya que los retrasos pueden complicar aún más la recuperación de la vivienda. En este sentido, se sugiere señalar e insistir sobre el impago por canales que dejen registro (como mail o WhatsApp), y, en caso de contar con un seguro de impago de rentas, dar el parte. Si el inquilino no responde luego de algunos mensajes, se debe enviar un burofax o iniciar acciones legales.
La importancia de los profesionales
“Recomendamos que las operaciones de arrendamiento estén intermediadas por un profesional del sector. Las inmobiliarias tenemos mecanismos: para la búsqueda de un inquilino hacemos una filtración previa y descartamos perfiles que no ofrezcan solvencia”, explica a La Voz de Ibiza Ricardo Sánchez, presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Pimeef, quien advierte que los casos de inquiokupación “se dan mucho más en operaciones entre particulares”.
“Yo a mis clientes les digo frecuentemente que buscar un inquilino lo puede hacer cualquiera, pero buscar un buen inquilino, que cumpla lo estipulado en el contrato. es más complicado”, remarca Sánchez. También destaca que las inmobiliarias piden datos y documentación detallada de los posibles inquilinos, además de referencias a caseros anteriores. Y que no todos los particulares tienen los medios para acceder a esos datos.
Además, aclara: “Las inmobiliarias buscamos trabajar a largo plazo. Y un cliente nunca te va a llamar si el inquilino no paga. Es parte de nuestra actividad comercial. Prefiero tenerle un mes el piso vacío hasta encontrar a alguien que alquilarlo al primero”.
Investigación
“El 90% de los problemas del alquiler son atribuibles a los arrendadores, quienes no filtran a los potenciales inquilinos de la manera adecuada”, ha dicho en una entrevista a Idealista/news el abogado especializado en arrendamiento José Ramón Zurdo, CEO de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
Con tantos casos de inquilinos que dejan de pagar, la recomendación que abunda es la de realizar un serio filtro de a quién se puede alquilar una propiedad.
Es en ese sentido que la abogada Sara Izquierdo, en declaraciones a COPE, ha contado el que cree que es un método que aporta información valiosa sobre el perfil del posible inquilino: revisar sus redes sociales antes de firmar el contrato: «Puede dar pistas sobre su estilo de vida, su situación laboral o incluso sobre si ha tenido problemas previos con otros alquileres», ha contado.
«Si por ejemplo nos está diciendo que se acaba de cambiar de trabajo y acaba de llegar a la ciudad y comprobamos en Linkedin que lleva trabajando en la ciudad desde hace muchos años, podemos intuir que a lo mejor no nos está contando toda la verdad», ha explicado la abogada.
La clave es contrastar las respuestas que nos brinde a nuestras preguntas con la información que ya está en línea. Es en ese sentido que la abogada ha enfatizado en comparar la versión que ha dado el inquilino de por qué necesita una vivienda con la que puede advertirse desde su perfil en redes sociales.
Qué hacer si ya tienes un inquiokupa
Si, a pesar de todas las precauciones, un inquilino deja de pagar y no quiere abandonar la vivienda, es fundamental actuar de inmediato y seguir los cauces legales:
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Enviar un burofax notificando la deuda y exigiendo el pago inmediato.
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Iniciar el proceso judicial de desahucio lo antes posible para evitar demoras.
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Buscar asesoramiento legal para garantizar que el procedimiento se realiza correctamente.
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Evitar acuerdos informales que puedan dar más margen al inquiokupa para alargar su estancia.
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Contratar un seguro de impago de alquiler si se busca mayor protección en futuros arrendamientos.
La mejor manera de evitar problemas de inquiokupación es prevenir antes de alquilar. Un buen proceso de selección de inquilinos y un contrato sólido pueden marcar la diferencia entre una experiencia segura o un conflicto de larga duración, coinciden los expertos.
