Comprar una casa en Ibiza, más caro que nunca: los precios baten récords nacionales mientras cae la obra nueva y sube la compra extranjera

Ibiza y Formentera no solo son destinos turísticos de fama mundial. Hoy, también lideran un ranking muy distinto: el de las zonas más caras de España para adquirir una vivienda.

Con valores que superan ampliamente los registros del resto del país, las Pitiusas se han convertido en un laboratorio inmobiliario donde confluyen alta demanda internacional, oferta paralizada y una presión turística sin precedentes. El resultado: un mercado que rompe récords mientras deja fuera del juego a buena parte de la población local.

La vivienda vacacional más cara de España

Según los últimos datos del informe de Tinsa, Ibiza y Formentera registran en 2025 un precio medio de 8.000 euros por metro cuadrado para vivienda vacacional. Esta cifra, que duplica con holgura la media nacional de 2.970 €/m², convierte a las islas en el epicentro de la segunda residencia de lujo en España.

Esta vivienda no se adquiere para vivir todo el año: es propiedad de compradores, en su mayoría extranjeros, que buscan rentabilidad mediante el alquiler turístico o simplemente tener un lugar exclusivo para las vacaciones. Este perfil de comprador eleva los precios a niveles difícilmente alcanzables para un residente medio de Baleares.

Mercado tensionado en todos los municipios

Si se analiza el mercado residencial general (primera y segunda residencia combinadas), los precios también son elevados en todos los municipios ibicencos. Santa Eulària des Riu encabeza la lista con 4.652 €/m², seguida muy de cerca por Sant Josep de sa Talaia (4.650 €/m²), Ibiza ciudad (4.405 €/m²) y Sant Antoni de Portmany (4.023 €/m²).

Los incrementos interanuales son contundentes. Vila ha subido un 20,5%, Sant Antoni un 15,9%, y Santa Eulària un 12,1%. Son porcentajes que, acumulados a un crecimiento sostenido de cinco años, generan una tendencia prácticamente exponencial. En términos de CAGR (crecimiento anual compuesto), Sant Antoni lidera con un +8,3% en cinco años, seguido de Santa Eulària con +7,4%.

Precios medios de vivienda (2025, €/m²):

Santa Eulària: 4.652 | Sant Josep: 4.650 | Eivissa ciudad: 4.405 | Sant Antoni: 4.023

Crisis silenciosa: la caída de la obra nueva

Mientras los precios suben, la construcción se detiene. Ibiza ciudad apenas concedió 25 visados en todo 2024, una caída del 94,9% respecto al año anterior. Sant Josep redujo sus visados a solo 30 (-53,1%). Incluso Sant Antoni, con una caída más moderada del 20%, muestra signos de enfriamiento en la obra nueva.

En contraste, Santa Eulària otorgó 321 visados (+85,5%), una excepción que refleja un modelo urbanístico centrado en segmentos de alto poder adquisitivo. Esta disparidad entre municipios dibuja un mapa de tensión: donde más se necesita vivienda, menos se construye.

La oferta limitada agudiza la competencia, favorece la especulación y perpetúa una estructura de precios que responde a la lógica del lujo, no de la necesidad habitacional.

Compradores extranjeros dominan el mercado

La presión compradora extranjera es otro factor que distorsiona el acceso a la vivienda. Ibiza y Formentera concentran una de las mayores proporciones de compraventas a no residentes de toda España. Británicos, alemanes, franceses y ahora también inversores suizos y estadounidenses se reparten las operaciones más costosas.

Para este público, el precio no es un freno. Se trata de adquirir un activo de alto valor en un destino único, con proyección de rentabilidad y atractivo global. Esta lógica transforma el mercado inmobiliario en un espacio competitivo que excluye cada vez más a los residentes habituales.

Primera residencia en jaque

Mientras tanto, la primera residencia —la vivienda para vivir todo el año— queda relegada. El informe no separa precios por uso, pero sí deja claro que los valores medios del metro cuadrado superan los 4.000 euros en todos los municipios principales. Una cifra inasumible para muchos trabajadores locales, especialmente en sectores como la hostelería, el comercio o los servicios públicos.

La falta de políticas efectivas de vivienda pública o protección del suelo residencial alimenta un círculo vicioso: cada año hay menos suelo disponible, más presión inversora y menos margen para que los residentes puedan optar a vivienda en propiedad o incluso en alquiler.

Vivienda turística como motor oculto

Gran parte de las viviendas adquiridas en Ibiza y Formentera tienen un destino claro: el alquiler vacacional. La rentabilidad de este modelo es altísima, especialmente en temporada alta, y supera en muchos casos lo que se puede obtener por una renta anual.

Esto convierte a la vivienda en una herramienta de negocio más que en un bien de uso. Además, como señala el informe, esta tendencia está correlacionada con zonas donde la construcción nueva es prácticamente inexistente, lo que eleva aún más la escasez relativa y tensiona todo el sistema.

¿Está Ibiza tocando techo?

Tinsa advierte que en zonas específicas de Ibiza podría estarse alcanzando un límite de crecimiento. La saturación turística, las limitaciones legales y la falta de suelo urbanizable frenan la expansión de la vivienda de lujo. Aun así, los precios no ceden, lo que indica que el mercado mantiene su atractivo pese a los obstáculos estructurales.

El temor a una burbuja no es nuevo, pero los elementos actuales (alta demanda solvente, oferta contenida, visados en caída) configuran más un mercado de privilegio que una sobrevaloración clásica. La exclusión, más que el estallido, parece ser el escenario más probable.

Una situación insostenible para los locales

El gran problema no es que Ibiza sea cara, sino que lo es para quienes ya viven allí. Los jóvenes no pueden emanciparse, las familias no encuentran opciones razonables, y muchos profesionales deben residir en otras islas o en la península y desplazarse. Esto no solo genera inequidad social, sino también desequilibrios económicos y pérdida de talento.

El paraíso inmobiliario, solo para algunos

La evolución del mercado inmobiliario en Ibiza y Formentera refleja una tendencia global: la concentración de riqueza y propiedad en lugares de alto valor simbólico y geográfico. En este caso, el turismo, la inversión internacional y la parálisis urbanística han hecho de estas islas un entorno donde comprar casa es un privilegio reservado a unos pocos.

Mientras los precios baten récords, la vivienda deja de ser un derecho para convertirse en una inversión. Y aunque algunos municipios como Santa Eulària intentan reactivar la construcción, el futuro inmediato no promete alivio. El acceso a la vivienda en las Pitiusas seguirá siendo uno de los retos más urgentes y complejos de toda España.