Una moción que el PSOE llevará al próximo pleno del Consell Insular de Ibiza este viernes pide instar al Ejecutivo a “tomar las medidas legales necesarias” para limitar la construcción de vivienda en la isla “exclusivamente” al uso como primera vivienda para la población residente. Pero el texto no aterriza qué herramienta concreta permitiría hacerlo: si sería planeamiento, licencias, un régimen de autorizaciones, u otra vía. En cambio, la agrupación socialista se limita a invocar el marco competencial insular.
En la documentación registrada, el PSOE sostiene que el Consell es “la administración competente en materia de ordenación y gestión del territorio” y que su marco competencial permite impulsar instrumentos normativos y de planeamiento orientados a la población residente. En el audio difundido por el partido junto a la nota de prensa, la portavoz socialista, Elena López, insiste en esa tesis —“el Consell tiene competencias”.
¿Cuál sería el encaje jurídico o el mecanismo de aplicación de una medida tal? El PSOE no cuenta con un plan concreto. “Corresponderá al órgano competente, el gobierno del Consell, definir y concretar las medidas o fórmulas legales más adecuadas. Ellos son los que cuentan con los Servicios Jurídicos y de Territorio y Urbanismo”, se ha limitado a responder la agrupación socialista ante la consulta de La Voz de Ibiza.
Por su parte, el Consell ha recordado que a finales del año pasado el presidente ya se pronunció en este sentido, en alusión al debate abierto por Vicent Marí sobre vivienda para “la gente de aquí”. Desde la institución insular no han querido adelantar opiniones previas al pleno sobre la iniciativa del PSOE
El muro europeo
Más que un debate urbanístico, el principal muro que enfrentaría la iniciativa sería el europeo. La libre circulación de capitales (artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, el TFUE) prohíbe, como regla general, restricciones a movimientos de capitales entre Estados miembros, y la UE incluye expresamente la adquisición de bienes inmuebles dentro de ese marco. Una restricción por “residencia” puede interpretarse como una barrera indirecta a la compra, salvo que supere el test de interés general y proporcionalidad que aplican las instituciones europeas.
Cuando en el 2023 el Govern balear barajaba restricciones a la compra por no residentes, la Comisión Europea remarcó que una limitación solo podría sostenerse si concurren “razones imperiosas de interés general” reconocidas por la jurisprudencia del TJUE y, además, si la medida es proporcionada y no discriminatoria con la normativa vigente.
Excepciones insulares
En la UE existen excepciones territoriales, pero suelen estar blindadas en protocolos anexos a los tratados. Dinamarca, por ejemplo, tiene un protocolo que le permite mantener su legislación sobre adquisición de inmuebles distintos de las viviendas de residencia permanente. Malta, por su parte, dispone de un protocolo específico sobre adquisición de segundas residencias que alude a la limitación de suelo y contempla reglas vinculadas a periodos de residencia.
Estos precedentes apuntan a que las restricciones fuertes y generales suelen requerir un encaje “de máximo rango” para sobrevivir en el marco comunitario.
Cuando Baleares exploró una medida similar
Durante aquel debate a nivel autonómico la patronal de promotores (PROINBA) divulgó un informe jurídico elaborado por Uría Menéndez que resume jurisprudencia del TJUE sobre limitaciones a la compraventa de inmuebles y advierte de los riesgos de compatibilidad con el derecho de la UE. El informe resume sentencias de diversas regiones europeas que han tratado de imponer limitaciones a las compraventas de inmuebles en el pasado y que han creado jurisprudencia.
Ese informe y la mencionada respuesta de la Comisión Europea a la eurodiputada balear Rosa Estaràs en la que Bruselas enfriaron el debate.
No fue la única vez que se habló en el archipiélago de limitar la vivienda para no residentes: en octubre de 2024 Més per Mallorca registró una proposición de ley en el Parlament que restringía las operaciones inmobiliarias para no residentes, una iniciativa que tampoco prosperó. La agrupación insistió el año pasado, esta vez presentando la propuesta a distintos municipios.
Choque constitucional
Además del encaje comunitario, algunos análisis jurídicos han advertido de que una reserva por “residencia” también puede tropezar con límites internos. Por caso, en 2023, el profesor de Derecho Rafael Murillo señalaba a El Debate que limitar la adquisición a no residentes “encuentra dificultades” en el ordenamiento constitucional y recordaba que el art. 33 de la Constitucion protege la propiedad privada también de extranjeros, por lo que una prohibición/restricción exigiría un armazón normativo muy sólido y competencialmente adecuado.
En esa misma línea de “choque” con libertades y no discriminación, el despacho balear Illeslex recordaba el precedente de Córcega (2014): un “estatuto del residente” que no prosperó porque el presidente francés lo consideró contrario a la Constitución y al derecho europeo, además de cuestionar las competencias regionales.
El caso canario
El Gobierno de Canarias ha intensificado sus esfuerzos para intentar limitar la compra de viviendas por parte de extranjeros y no residentes, en respuesta a la creciente presión que este tipo de adquisiciones está ejerciendo sobre el mercado inmobiliario local y la dificultad que esto genera para que los residentes accedan a una vivienda asequible.
En los últimos años, alrededor de una de cada cuatro o tres viviendas vendidas en el archipiélago ha sido adquirida por extranjeros no residentes, especialmente en zonas costeras y turísticas, lo que ha influido en el alza de precios y la escasez de oferta disponible para la población canaria.
Para abordar esta situación, Canarias ha elevado su propuesta legal al nivel europeo, apelando al trato singular que la Unión Europea otorga a las Regiones Ultraperiféricas (RUP), estatus diferente del balear, ya que no son consideras ultraperiféricas, con el objetivo de que se reconozca su capacidad para establecer limitaciones en la compra de inmuebles por parte de no residentes —medida que choca con las normas generales de libre circulación de capitales y derechos de adquisición dentro de la UE.
En paralelo, el Gobierno de España ha respaldado esta iniciativa y ha presentado formalmente a la Comisión Europea una propuesta para autorizar restricciones específicas sobre la compra de vivienda que no vaya a ser destinada a uso residencial, con la intención de aliviar la presión del mercado y facilitar el acceso a la vivienda a jóvenes y colectivos vulnerables en Canarias.
Estas acciones forman parte de un enfoque más amplio que combina presión institucional en Bruselas con propuestas de actualización normativa a nivel nacional y regional, aunque aún queda pendiente la respuesta de la UE y posibles ajustes legales que permitan implementar las medidas sin vulnerar los principios comunitarios.
Desafíos prácticos: control, definición y reparto competencial
Más allá del derecho europeo, la propuesta del PSOE abre preguntas de implementación que aún no ha respondido y que son clave para evaluar su viabilidad. ¿Se limitaría la compra, el uso o ambos? ¿Qué ocurre si alguien adquiere como “primera vivienda” y después la destina a segunda residencia o a alquiler? Sin un sistema claro de verificación y sanción, el efecto real podría quedarse corto.
Otro aspecto es el reparto competencial. Aunque el Consell tenga un papel determinante en ordenación territorial, el día a día urbanístico descansa en el planeamiento municipal y las licencias. La moción señala que la iniciativa se trasladará a plenos municipales, pero no explica secuencia ni instrumento.
Y, en la práctica, los cambios en planeamiento suelen necesitar plazos largos, lo que complica una aplicación inmediata. El Consell tiene un papel más limitado en una medida como la que parece señalar el PSOE, ya que sus competencias se agotan en el Plan Territorial Insular (PTI).
Vías que el Consell ya ha deslizado: precio limitado y freno a la vivienda libre
En paralelo, el Consell viene apuntando líneas de actuación que no pasan por una reserva formal “solo para residentes”, sino por condicionar el mercado vía precio y volumen de vivienda libre, según ha venido contando este medio. Precisamente, la institución insular coincide con el diagnóstico del PSOE sobre la necesidad de medidas para priorizar a la población de Ibiza en cuanto al acceso a la vivienda.
Una de las herramientas es la Vivienda de Precio Limitado (VPL), presentada como una vía para ampliar oferta a precios por debajo del mercado en un marco regulado.
La otra opción que ha “sobrevolado” es una moratoria urbanística que afecte a nueva vivienda libre, medida que el presidente Vicent Marí “tiene sobre la mesa”, según ha adelantado La Voz de Ibiza.
Ambos enfoques comparten diagnóstico (emergencia habitacional) pero difieren en la vía: intervenir por precio/ritmo de crecimiento en lugar de por condición de residencia.
