La compraventa de viviendas arrendadas en España continúa generando interrogantes tanto para propietarios como para inquilinos. Uno de los puntos más delicados es el que aborda qué ocurre con el contrato de alquiler cuando la vivienda cambia de dueño, y en qué condiciones corresponde o no pagar una indemnización al inquilino. La respuesta se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula este tipo de situaciones.
Subrogación del comprador: obligación de respetar el contrato
De acuerdo con la LAU, cuando una vivienda con contrato de alquiler en vigor es vendida, el comprador pasa a ser automáticamente el nuevo arrendador, debiendo respetar el contrato firmado entre el inquilino y el propietario anterior.
Esta obligación rige durante los primeros cinco años del contrato si el arrendador original era una persona física, o siete años si se trataba de una persona jurídica (como una empresa o sociedad). En ese periodo, el nuevo propietario no puede desalojar al inquilino ni modificar las condiciones acordadas en el contrato.
Qué pasa si el contrato supera los plazos mínimos
El panorama cambia cuando el contrato de arrendamiento firmado entre las partes contempla una duración superior a esos cinco o siete años. En estos casos, el nuevo propietario no está obligado a respetar el contrato más allá del plazo mínimo legal.
Esto significa que, aunque el contrato tenga una vigencia mayor, el arrendatario puede ser desalojado una vez cumplido el plazo protegido, sin que el nuevo dueño tenga la obligación de mantener el alquiler por más tiempo.
¿Quién paga la indemnización al inquilino?
Cuando un contrato supera los cinco o siete años de protección y la vivienda es vendida antes de que se cumpla la totalidad del plazo acordado, el inquilino tiene derecho a una indemnización. Sin embargo, esa compensación no la paga el comprador, sino el vendedor de la vivienda, es decir, el arrendador original.
La indemnización se calcula sobre la base de una mensualidad de renta por cada año restante del contrato que exceda el mínimo legal. Por ejemplo:
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Si un contrato firmado con una persona física tiene una duración de 10 años y la vivienda se vende en el año 8, quedarían 2 años por cumplir fuera del plazo protegido (que es de 5 años).
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En ese caso, el inquilino tendría derecho a dos mensualidades de indemnización, pagadas por el propietario original.
Excepciones: acuerdo de extinción por venta
La LAU también contempla un escenario particular: cuando en el contrato se incluye una cláusula que establece que, en caso de venta del inmueble, el arrendamiento quedará extinguido. Si esta cláusula fue aceptada por ambas partes y figura expresamente en el contrato, el nuevo propietario solo estará obligado a mantener el arrendamiento hasta que se cumpla el plazo mínimo legal (cinco o siete años, según corresponda).
Una vez transcurrido ese plazo, no hay derecho a indemnización por parte del inquilino, y el nuevo propietario podrá disponer de la vivienda libremente.
El comprador nunca paga indemnización
Un punto central que establece la ley es que el nuevo propietario nunca está obligado a pagar indemnización al inquilino. La responsabilidad económica por el incumplimiento de un contrato que exceda los plazos mínimos recae exclusivamente sobre el vendedor.
Esto refuerza la importancia de que arrendadores e inquilinos comprendan bien los términos del contrato antes de firmarlo, así como las consecuencias legales que pueden derivarse en caso de compraventa del inmueble.
Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es claro en este aspecto: garantiza al inquilino la continuidad de su contrato en caso de venta durante los años de protección, y establece compensación cuando hay un perjuicio por venta anticipada de contratos más largos. No obstante, la obligación recae en el arrendador original, y no en el nuevo dueño del inmueble.
