La gestión de un alquiler no solo implica fijar una renta o firmar un contrato. Existen obligaciones legales que, en muchos casos, pasan desapercibidas tanto para propietarios como para inquilinos. Una de las más relevantes tiene que ver con la fianza, un elemento clave en cualquier arrendamiento que, si no se gestiona correctamente, puede derivar en sanciones económicas.
Desde Hacienda y el marco normativo vigente se advierte de que no declarar o no depositar correctamente la fianza puede tener consecuencias importantes para el propietario, que es quien asume la responsabilidad legal sobre este aspecto.
Qué es la fianza y por qué es obligatoria
La fianza es una figura fundamental dentro de los contratos de alquiler. Según la definición de la Real Academia Española (RAE), se trata de una “cantidad de dinero o bien material que se entrega como garantía del cumplimiento de una obligación”.
En el ámbito del arrendamiento, esta garantía tiene una función muy concreta. Tal y como recoge la normativa, su objetivo es cubrir posibles incumplimientos del contrato por parte del inquilino, como daños en la vivienda, impagos o cualquier otra vulneración de las condiciones pactadas.
Desde la Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG) recuerdan que, a pesar de su carácter obligatorio, sigue siendo una fuente habitual de conflictos. “Pese a su carácter obligatorio, su uso, límites y finalidad siguen generando dudas que, en muchos casos, terminan en conflicto”, apuntan.
La regulación de la fianza en la ley
La fianza está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece las condiciones básicas de su aplicación. En el caso de viviendas habituales, la normativa fija que el importe debe ser equivalente a una mensualidad de renta.
Para otros usos, como locales comerciales u oficinas, la cantidad exigida asciende a dos mensualidades.
Además, la ley permite la existencia de garantías adicionales, como depósitos o avales, aunque con límites claros. Desde 2019, en los contratos de vivienda habitual, estas garantías no pueden superar dos mensualidades adicionales, lo que establece un máximo de tres meses en total (fianza más garantías).
Un error frecuente: confundir la fianza con el último mes
Uno de los errores más comunes en los contratos de alquiler es considerar que la fianza puede utilizarse como pago del último mes de renta. Sin embargo, esto no es correcto.
Según recogió EL ESPAÑOL, Daniela Salinas, responsable del Departamento Jurídico de SEAG, explicó que “no es un anticipo de renta ni puede utilizarse libremente durante el contrato”.
Esta aclaración es clave, ya que el uso indebido de la fianza puede generar conflictos entre las partes y complicaciones legales al finalizar el contrato.
Cuándo puede el propietario utilizar la fianza
La ley también establece en qué situaciones el propietario puede hacer uso de la fianza. Entre ellas se encuentran los daños en la vivienda que excedan el desgaste habitual por el uso ordinario. También puede utilizarse en casos de impago de rentas o suministros, así como ante incumplimientos contractuales, como abandonar la vivienda sin el preaviso correspondiente.
Eso sí, no basta con retener la fianza sin justificación. “No basta con retener la fianza, debe acreditarse el motivo. De lo contrario, el inquilino puede reclamar su devolución”, señala Salinas. Además, la experta insiste en un punto importante: “La fianza no puede destinarse a cubrir mejoras o reformas que no sean imputables al arrendatario, ni del desgaste derivado del uso normal de la vivienda”.
Plazo de devolución y consecuencias del retraso
Otro aspecto clave es el plazo de devolución de la fianza. La normativa establece que el propietario dispone de un mes desde la entrega de las llaves para devolverla, siempre que no existan causas justificadas para retenerla.
En caso de incumplir este plazo, comienzan a aplicarse intereses. “Transcurrido dicho plazo sin haberse efectuado la devolución comenzará a aplicarse el interés legal correspondiente”, explica Salinas.
Este punto es especialmente relevante, ya que muchos conflictos entre propietarios e inquilinos surgen por retrasos o desacuerdos en la devolución de la fianza.
La obligación de declarar y depositar la fianza
Más allá de su uso, existe una obligación legal que recae exclusivamente sobre el propietario: el depósito de la fianza. En muchas comunidades autónomas, la normativa exige que esta cantidad se ingrese en el organismo autonómico correspondiente. Este trámite no es opcional, sino una obligación legal vinculada al contrato de alquiler.
El incumplimiento de esta obligación puede tener consecuencias económicas relevantes. Según advierten desde SEAG, “su incumplimiento puede acarrear sanciones económicas de hasta un 75% del importe de la fianza, recargos e intereses, además de la pérdida de posibles beneficios fiscales y una posición más débil en caso de conflicto con el inquilino”.
Qué ocurre con el inquilino en estos casos
En el caso del inquilino, la situación es diferente. No existe una penalización directa si el propietario no declara o deposita la fianza.
Sin embargo, esta circunstancia puede perjudicarle indirectamente. La falta de depósito puede dificultar la recuperación del dinero en caso de conflicto, obligándole a recurrir a vías legales más complejas para reclamar su devolución. Esto coloca al inquilino en una posición de mayor vulnerabilidad, especialmente cuando surgen discrepancias al finalizar el contrato.
