El Ayuntamiento de Ibiza ha incorporado a la nueva exposición pública del Mercat Nou un documento que hasta ahora no se había hecho público junto con el resto del expediente: el «Anteproyecto de explotación del Mercat Nou y aparcamiento subterráneo en el Parque de la Paz». Esto ha motivado que el proceso de exposición pública se reiniciara.
Se trata del documento que, junto con el estudio de viabilidad económico-financiera, define cómo se pagará el proyecto y cuánto ganará la empresa que se lo adjudique.
Según sus propias cifras, el concesionario que construya y explote el complejo aportará o financiará 38.868.918,89 euros y recaudará, a lo largo del periodo concesional de 40 años, 194.603.366 euros. La proporción es clara: multiplica por 5,01 la inversión inicial.
La cuenta: 39 millones de inversión, 195 de facturación
El documento detalla la estructura de financiación bajo un esquema de Project Finance articulado a través de una sociedad de propósito específico (SPV), en el que el 30% de los fondos —11.660.675,67 euros— procederá de capital propio del concesionario y el 70% restante —27.208.243,22 euros— de deuda senior bancaria, con un plazo máximo de 19 años y un tipo de interés del 4,69%.
Frente a esos 38,9 millones, la tabla de ingresos totales del periodo concesional que incluye el propio anteproyecto asciende a 194.603.366 euros, repartidos así:
- Aparcamiento: 89.137.753 €
- Locales comerciales: 29.075.111 €
- Restaurantes: 25.866.029 €
- Hipermercado: 21.629.352 €
- Paradas de mercado: 17.313.925 €
- Cámaras frigoríficas: 4.708.442 €
- Almacenes para paradas: 3.880.168 €
- Venta de hielo: 2.992.586 €
Conviene precisar que «facturar» no equivale a «ganar». De esos 194,6 millones, el concesionario deberá descontar a lo largo de los mismos años los costes de explotación, las inversiones de reposición, la devolución de la deuda con sus intereses y el canon municipal.
La métrica que ofrece el propio documento para medir la rentabilidad real es la Tasa Interna de Retorno (TIR): 8,33% antes de impuestos, 7,47% después de impuestos y 8,58% de TIR de accionista.
El aparcamiento es el negocio
El dato que más discutirá previsiblemente la plataforma vecinal que se opone al traslado es este: el aparcamiento subterráneo —89,1 millones de euros— concentra el 45,8% de todos los ingresos proyectados.
Es más del doble que la suma de locales comerciales e hipermercado, y más de cinco veces lo que se espera recaudar por el alquiler de las 75 paradas de mercado (17,3 millones), que es la función pública que en principio justifica todo el equipamiento.
El propio anteproyecto lo reconoce sin ambages en su apartado 4.8: el aparcamiento «constituye un servicio esencial para el funcionamiento del Mercat Nou» pero, añade, su gestión «deberá compatibilizar su función como infraestructura de acceso al Mercat Nou con su papel como fuente relevante de ingresos de la concesión».
De las 281 plazas proyectadas, el documento detalla por primera vez su reparto exacto: 161 de rotación estándar, 40 bonificadas para paradistas o empleados del recinto y 80 reservadas mediante abono para residentes.
Esta última cifra coincide con la que había denunciado la plataforma vecinal «No al cambio de ubicación del Mercat Nou» al advertir de que, de las 280-281 plazas proyectadas, solo una minoría se reservaría para los vecinos del entorno.
Las tarifas máximas del aparcamiento parten, en el primer periodo tarifario, de 1,50 a 1,99 euros la hora según temporada y franja horaria, y de 150 euros el abono mensual; en el último tramo previsto (años 39 a 41 de concesión) llegan hasta 5,25-5,75 euros la hora y 310 euros el abono.
Un presupuesto de obra que sube 4,7 millones sin explicación
El anteproyecto de explotación incorpora también su propio desglose del coste de construcción, y al compararlo con el presupuesto por partidas que el Ayuntamiento había publicado semanas antes en el mismo expediente aparece una discrepancia relevante: cada capítulo, sin excepción, sube exactamente un 19,1% respecto a la cifra anterior.
No es el resultado de una nueva medición técnica partida por partida —algo que produciría variaciones desiguales entre capítulos—, sino un incremento porcentual uniforme aplicado sobre el total.
A eso se suma una partida completamente nueva, la excavación arqueológica previa, por 577.492,08 euros, que no figuraba en el documento anterior.
El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) total pasa de 21.568.907,52 euros a 26.266.060,92 euros, un incremento de +4,70 millones (+21,8%). Sobre esos 26,27 millones, el anteproyecto añade el 13% de gastos generales (3.414.587,92 €), el 6% de beneficio industrial (1.575.963,66 €) y 2.232.615,18 euros de honorarios técnicos, para llegar a un «Total Obra» de 33.489.227,67 euros, una cifra que a su vez no coincide con los 31.057.069,94 euros con IVA incluido que constaban en la memoria del anteproyecto de obras firmada por el arquitecto municipal.
Una concesión de hasta 41 años y un canon de solo un millón
La tabla de tarifas máximas del documento se estructura en bloques de cinco años que llegan hasta el tramo «años 39 a 41», lo que sitúa la duración total de la concesión en el entorno de las cuatro décadas.
Dado que la deuda se amortiza en un máximo de 19 años, los últimos veinte años largos de explotación transcurririrán ya sin la carga del servicio de la deuda.
A cambio de la explotación, el concesionario abonará a la Administración un canon de 1.000.000 de euros en el primer año de explotación, según la redacción literal del documento. El texto no especifica si esa cifra se mantiene fija durante toda la concesión o si evoluciona con los años.
Quién paga más por metro cuadrado
El sistema de tarifas máximas por tipología de espacio revela también una asimetría entre el pequeño comercio y la gran superficie.
| Uso | Años 4-8 | Años 39-41 |
|---|---|---|
| Parada estándar | 30,00 €/m²/mes | 58,00 €/m²/mes |
| Parada premium | 36,00 €/m²/mes | 68,00 €/m²/mes |
| Locales comerciales | 24,00 €/m²/mes | 44,00 €/m²/mes |
| Restauración | 31,00 €/m²/mes | 50,00 €/m²/mes |
| Hipermercado | 19,00 €/m²/mes | 35,00 €/m²/mes |
El hipermercado —la gran superficie de 1.800 m² prevista en la planta primera— paga, en cualquier tramo de la concesión, la tarifa máxima más baja de todo el recinto: un 37% menos por metro cuadrado que una parada estándar de producto fresco en el primer periodo tarifario.
