El presidente de la Demarcación de Ibiza y Formentera del Colegio Oficial de Arquitectos de Baleares (COAIB), Lluís Oliva, reclamó este jueves adaptar las condiciones de construcción de las Viviendas de Precio Limitado (VPL) a los costes reales de Ibiza, mediante incentivos fiscales, mayores posibilidades de edificación y flexibilidad para combinar viviendas protegidas con otras de precio libre. Lo hizo durante una jornada sobre regulación y mercado residencial organizada por el Consell de Ibiza, en la que advirtió de que las promociones pueden quedarse sin inversores si no ofrecen una rentabilidad suficiente.
«Pretender que un promotor privado vaya a entrar a pérdidas es realmente una utopía», sostuvo el arquitecto, que puso el foco en la distancia entre los precios máximos que establece la Administración para las viviendas asequibles y los costes que deben asumir quienes las construyen. Su planteamiento parte de una premisa: disponer de terrenos y habilitar proyectos urbanísticos no garantiza que finalmente se levanten los edificios.
Como ya había explicado Oliva a La Voz de Ibiza en julio, la falta de viabilidad económica amenaza con dejar sin desarrollar parte de las promociones anunciadas. En esta ocasión, el representante de los arquitectos amplió el diagnóstico con propuestas para aprovechar mejor el suelo urbano y reducir los costes de las operaciones.
Costes de construcción que dejan poco margen
Oliva situó el coste de construcción de una vivienda plurifamiliar en Ibiza en torno a los 2.000 euros por metro cuadrado, antes de sumar otros conceptos necesarios para desarrollar una promoción. A esa cantidad hay que añadir el suelo, los honorarios profesionales, las tasas, la urbanización y los gastos asociados a la financiación.
El arquitecto explicó que la diferencia entre el coste de levantar un edificio y el precio regulado al que posteriormente puede venderse no equivale al beneficio del promotor. En el ejercicio económico que presentó, mencionó un margen inicial de unos 800 euros por metro cuadrado que todavía debía absorber el coste del terreno y otros gastos.
La cuestión resulta especialmente relevante para las VPL, viviendas que pueden promover empresas privadas pero cuyo precio máximo de venta o alquiler está fijado por la Administración. Su finalidad es facilitar el acceso a quienes no pueden afrontar los precios del mercado libre, aunque las condiciones económicas de su construcción deben permitir que exista interés por desarrollarlas.
En este sentido, Oliva defendió que determinadas promociones puedan combinar vivienda de precio limitado con una proporción de vivienda libre, de manera que los ingresos de esta última contribuyan a financiar el conjunto de la operación. Durante su exposición utilizó como referencia un reparto del 75% de vivienda regulada y el 25% de precio libre, condicionado a la viabilidad del proyecto.
El debate ya tiene consecuencias sobre los desarrollos previstos en la isla. Santa Eulària anunció que destinaría el 100% de la edificabilidad residencial de sus Proyectos Residenciales Estratégicos a algún régimen de protección pública, una decisión cuya viabilidad cuestionó anteriormente el presidente de los arquitectos. En cambio, el primer PRE que se tramita en Vila, en Can Sant, contempla 306 viviendas, de las que 196 serían protegidas y 110 libres, según los datos publicados por el Observatorio de la Vivienda de Baleares.
Más viviendas sin ocupar más suelo
Otra de las principales reclamaciones de Oliva fue revisar las densidades y alturas permitidas en determinados suelos urbanos. El arquitecto considera que algunas limitaciones de los planeamientos municipales impiden aprovechar suficientemente parcelas en las que podrían construirse edificios plurifamiliares.
Puso como ejemplo la posibilidad de levantar unas 15 viviendas en una parcela, distribuidas en tres o cuatro alturas, en lugar de limitar determinadas actuaciones a construcciones residenciales de menor capacidad. A su juicio, aumentar la densidad permitiría utilizar de forma más eficiente terrenos que ya se encuentran dentro de los núcleos urbanos.
El representante del COAIB también defendió estudiar incrementos puntuales de altura, tomando como referencia edificios existentes en la isla. Según explicó, pasar de cuatro a seis plantas permitiría, en un supuesto de igual superficie por planta, aumentar hasta un 50% la capacidad residencial del edificio sin ampliar la parcela ocupada.
Su propuesta no consiste, según expuso, en desarrollar grandes torres ni extender indiscriminadamente la urbanización, sino en aprovechar mejor los espacios ya transformados. El planteamiento exige, en cualquier caso, revisar las condiciones urbanísticas de cada ámbito y valorar su integración en el entorno.
La reclamación coincide con una realidad conocida: Ibiza es la isla balear con una mayor proporción de viviendas plurifamiliares en su parque existente. Según el Observatorio de la Vivienda presentado en septiembre, el 73% de las viviendas de Ibiza pertenece a esta tipología, frente al 27% de unifamiliares.
Normas pensadas para Palma que no encajan en Ibiza
Oliva también cuestionó la aplicación uniforme de instrumentos urbanísticos concebidos para realidades territoriales diferentes. En particular, señaló que algunos mecanismos de los Proyectos Residenciales Estratégicos (PRE) encuentran más dificultades para desarrollarse en Ibiza y Formentera que en Mallorca.
El arquitecto defendió que la normativa debe tener en cuenta la doble insularidad, el encarecimiento de los materiales y las condiciones de los núcleos urbanos. Según explicó, los requisitos previstos para determinadas actuaciones no siempre se corresponden con las características de los municipios pitiusos.
El problema se aprecia, por ejemplo, en Sant Joan de Labritja, que queda fuera del sistema ordinario de PRE por el umbral mínimo de población exigido por la ley. En otros municipios, las características de las áreas de transición y de los terrenos disponibles también limitan las posibilidades de actuación.
De hecho, el desarrollo de estos proyectos avanza con lentitud. La Voz de Ibiza informó en octubre de que Vila tramitaba el primer PRE de la isla, mientras Sant Josep estudiaba otras iniciativas. Los acuerdos municipales para habilitar zonas donde desarrollar estas promociones no implican que los proyectos estén aprobados ni que las obras vayan a comenzar inmediatamente.
Rebajas fiscales y pacto político
Entre las soluciones que planteó, Oliva reclamó reducir la carga fiscal asociada a la construcción de vivienda asequible, mediante posibles bonificaciones o reducciones de impuestos y tributos. Citó figuras como el IVA, el IRPF y los impuestos vinculados a las transmisiones y a la documentación de las operaciones inmobiliarias.
El argumento es que los materiales, la mano de obra y buena parte de los costes técnicos vienen determinados por el mercado, mientras que las administraciones disponen de margen para actuar sobre determinadas cargas fiscales y procedimientos. Esas reducciones, sostuvo, podrían contribuir a hacer viables promociones que actualmente ofrecen márgenes insuficientes.
Su planteamiento incluye, además, dar garantías a los propietarios para movilizar viviendas vacías y reforzar la inversión pública directa. Oliva distinguió entre las viviendas destinadas a hogares de rentas bajas, que considera responsabilidad prioritaria de la Administración, y las dirigidas a personas con ingresos medios, para las que ve necesaria la participación privada.
Finalmente, reclamó un pacto territorial sobre vivienda que trascienda los cambios de gobierno y las diferencias partidistas. El presidente de los arquitectos pidió continuidad en las políticas urbanísticas para evitar que cada relevo político obligue a revisar decisiones adoptadas anteriormente.
El objetivo, defendió, debe ser conseguir que la vivienda asequible resulte económicamente viable sin abandonar los controles de precio, de manera que las medidas aprobadas terminen traduciéndose en pisos disponibles para los residentes.
