El Consell Consultiu de las Islas Baleares ha emitido el dictamen 90/2026 en el que avala la desestimación de una reclamación de responsabilidad patrimonial por valor de 5.477.154,16 euros contra el Ayuntamiento de Sant Josep. El reclamante, identificado en el dictamen únicamente como «el señor A», atribuía ese perjuicio a la declaración municipal de caducidad de una licencia de obras concedida veinte años antes, en 2005.
El origen del caso se remonta al 25 de febrero de 2005, cuando la Junta de Gobierno Local de Sant Josep concedió una licencia de obras —identificada como C/2005— para la reforma de una vivienda unifamiliar aislada construida en una parcela de 1.900 m². El actual reclamante adquirió el inmueble el 5 de julio de 2006, con la licencia ya vigente en la escritura de compraventa.
Ahí arranca un vacío temporal determinante: pasaron 17 años y 7 meses desde la concesión de la licencia hasta que, el 23 de septiembre de 2022, se presentó el proyecto ejecutivo que debía desarrollarla. Y casi 18 años hasta que, en enero de 2023, se comunicó el inicio efectivo de las obras.
Meses antes, en febrero de 2022, el propietario había solicitado un certificado de vigencia de la licencia. La técnica municipal de Urbanismo respondió que «en el día de emisión de este informe no consta que se haya iniciado expediente de caducidad, entendiendo que la licencia conserva su efectividad». Una frase que el reclamante usaría después como argumento central de su reclamación, aunque el propio certificado ya advertía, según recoge el dictamen, de «la obligación municipal de iniciar expediente de caducidad».
De la «reforma» a una vivienda nueva con sótano
El 13 de febrero de 2023 se firmó el acta de replanteo y comenzaron las obras. Pero apenas dos semanas después, el 27 de febrero, el promotor presentó un proyecto modificado que incorporaba una planta sótano de 48,05 m² —inexistente en el proyecto original— y que disparaba el presupuesto un 230%, de 261.500 a 862.060 euros.
El 10 de marzo de 2023 llegó la primera orden de paralización de las obras. El Ayuntamiento constató, mediante fotografías tomadas el 21 de marzo, que la construcción existente había sido completamente derribada y que se había excavado un gran volumen de tierra, muy por encima de lo que amparaba una licencia de reforma.
El informe técnico municipal, emitido el 18 de diciembre de 2025 en el marco del expediente de responsabilidad patrimonial, concluye que «el proyecto de ejecución presentado no desarrolla el proyecto básico autorizado, sino que enmascara una actuación de demolición total y obra de nueva planta», para la que «no existe amparo en la licencia [C]/2005» y que «no podría obtenerse nueva licencia por falta de condición de solar» —la parcela se ubica en una unidad de actuación urbanística sin planeamiento de desarrollo aprobado desde 1986—.
El mismo informe llega a una conclusión especialmente dura sobre la conducta del promotor y sus técnicos: «Emiten documentos y presentan instancias, con información incongruente o no veraz para llevar a cabo la actuación realmente pretendida mediante la calificación sistemática como reforma de actuaciones que constituyen demolición total y obra nueva».
La caducidad, declarada «sin fraude de ley»
Tras la paralización, la Junta de Gobierno Local denegó el proyecto modificado el 14 de junio de 2024 por «existir impedimento legal absoluto para otorgar licencia de edificación de obra nueva en parcela sin condición de solar».
Un mes después, el 16 de julio de 2024, el Ayuntamiento inició el expediente de caducidad de la licencia original, que se declaró formalmente firme el 22 de octubre de ese año, tras desestimar las alegaciones del promotor.
El reclamante sostenía dos argumentos para justificar la indemnización: primero, que la licencia de 2005 era en realidad nula de pleno derecho porque, pese a llamarse «reforma», autorizaba de facto una vivienda de nueva planta en suelo que nunca debió permitirlo; y segundo, que la declaración de caducidad era una «revisión encubierta» del Ayuntamiento para esquivar precisamente esa vía de nulidad —que sí habría generado derecho a indemnización—.
En sus propias palabras, recogidas en el dictamen: «Por parte de mi representado no hubo inactividad alguna y sí hubo un anormal o mal funcionamiento por parte del Ayuntamiento».
El informe jurídico municipal de enero de 2026 rechazó ambos argumentos: la nulidad de la licencia «no ha sido declarada, ni por la Administración ni por un Juzgado competente», por lo que no cabe indemnizar por un vicio nunca reconocido formalmente; y la caducidad, al ser un acto firme no recurrido en su momento, «es plenamente válida» y no puede discutirse por la vía de la responsabilidad patrimonial.
El Consell Consultiu blinda la caducidad
El dictamen, con ponencia de Maria Ballester Cardell, evita pronunciarse sobre si la licencia de 2005 fue o no nula —señala que esa cuestión debería dirimirse por la vía específica de la revisión de oficio, no en un procedimiento de responsabilidad patrimonial—, pero sí valida con firmeza la actuación municipal en la caducidad.
Aplicando su propia doctrina previa, el órgano consultivo recuerda que la caducidad de una licencia exige ponderar si la inactividad revela «un evidente y claro propósito del sujeto inactivo de abandonar o desistir de su intención a edificar», y no basta con la mera constatación del paso del tiempo.
Pero en este caso, concluye, los plazos hablan por sí solos: «Se constata que en el supuesto analizado se produce un lapso de tiempo de inactividad imputable al titular de la licencia que excede con creces los plazos fijados por el legislador».
El dictamen zanja la cuestión con una frase que resume el fondo del caso: «No se pueden hacer recaer en la Administración actuante los daños derivados de la pérdida del aprovechamiento urbanístico por la declaración de la caducidad de la licencia», una vez constatado que el procedimiento se siguió conforme a derecho y que el propietario no recurrió la declaración de caducidad cuando pudo hacerlo.
La factura, para el promotor
El Consell Consultiu concluye que no concurre ninguno de los supuestos indemnizatorios previstos en el artículo 48 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, y respalda la propuesta de resolución desestimatoria del Ayuntamiento.
Entre los conceptos reclamados por el propietario —y finalmente no indemnizados— figuraban, además de la pérdida de valor del terreno (más de 5 millones de euros), gastos de arquitectos, aparejador, construcción, tasación, abogados, seguros, impuestos y hasta una partida de 6.050 euros en concepto de guardamuebles.
