Los cuatro plenos que aprobaron la semana pasada los Proyectos Residenciales Estratégicos (PRE) en Ibiza ciudad, Sant Josep, Sant Antoni y Santa Eulària dejaron una sensación de victoria política compartida por equipos de gobierno y, en parte, hasta por algunos sectores críticos: por fin se desbloqueaba suelo para construir vivienda asequible en una isla donde acceder a un techo se ha vuelto casi imposible.
Sin embargo, el presidente de la Demarcación de Ibiza y Formentera del Colegio Oficial de Arquitectos (COAIB), Lluís Oliva, advierte de que esa misma medida corre el riesgo de quedarse en un simple anuncio si los números, al final, no salen.
«Como propuesta está bien. Desbloquear suelo para ese tipo de usos es una necesidad que hay aquí en la isla», explica Oliva a La Voz de Ibiza. Aunque alerta: «Ahora bien, al final, esta propuesta, que tiene muy buena intención, puede caer en saco roto si no sale rentable».
El riesgo, advierte, es que «llegue a titulares y quede muy bien», pero que la falta de viabilidad económica impida que se materialice ninguna promoción real.
El caso de Santa Eulària
El arquitecto pone el foco en el municipio que ha asumido el compromiso más exigente de los cuatro. Santa Eulària ha anunciado que destinará el 100% de la edificabilidad residencial a algún régimen de protección pública, sin reservar margen para vivienda libre. «Dudo mucho que sea rentable», afirma Oliva. El tiempo dará y quitará razones.
La explicación está en cómo se financian estas promociones. La Ley 4/2025 permite que la memoria de viabilidad económica de un proyecto justifique reducir ese porcentaje de protección pública permitiendo un mix de hasta un máximo del 25% de vivienda libre, precisamente cuando los números no cuadran con el 100%. Es una válvula de escape prevista por la propia norma.
Si un ayuntamiento renuncia a usarla de antemano, como ha hecho Santa Eulària, el margen de maniobra del promotor se reduce a lo mínimo: solo el uso comercial —entre un 5% y un 15% de la edificabilidad, según lo que determine cada ayuntamiento— podría venderse a precio libre.
Oliva pone como contraejemplo la promoción de 94 VPL que se están desarrollando actualmente en Puig d’en Valls. Esa promoción solo resulta rentable, explica, porque hubo cesión gratuita del suelo y una modificación del precio de construcción, con un retorno de la inversión que no llega hasta el séptimo o décimo año.
«Si partimos de la base de que son parcelas que no cumplen la parcela mínima en rústico para edificar, tienes algo», apunta. Pero advierte de que en operaciones donde el propietario sí podría desarrollar su terreno por la vía tradicional, «igual le interesa más hacer una casa y ganar más» que ceder para un PRE.
El cálculo, número a número
Oliva desgranó la cuenta que hace inviable, a su juicio, buena parte de estas promociones. Parte de un coste de construcción estándar de 2.000 euros el metro cuadrado. A eso hay que sumar entre 100 y 150 euros de urbanización, lo que sitúa el coste en unos 2.100 euros.
Hay que tener en cuenta, además, la inflación que sufre el sector: los precios no dejan de subir y nada hace pensar en que la tendencia se invierta.
Repercutiendo honorarios técnicos y tasas administrativas —que añaden en torno a un 30%—, el coste total asciende a cerca de 3.000 euros el metro cuadrado, sin incluir el precio del suelo.
Frente a eso, el precio máximo de venta de una VPL en estos municipios —según la calificación energética del edificio— puede llegar a los 3.200 euros el metro cuadrado. El margen resultante: apenas 200 euros por metro cuadrado, y sin haber contabilizado el terreno.
A ese margen estrecho hay que sumarle el factor tiempo. «Los PRE tienen una tramitación abreviada, maravilloso», reconoce Oliva, pero calcula que, siendo muy generoso, hace falta al menos un año de tramitación urbanística antes de poder empezar a construir -más todo el proceso de recalificación del suelo-, y dos años más para desarrollar la promoción completa, que no son cuatro viviendas sueltas sino un mínimo de 60 unidades con toda su urbanización correspondiente.
La Voz de Ibiza cifra en más de cinco el tiempo que falta para entregar las llaves de una de esas promociones.
«Para un beneficio de 200 euros el metro cuadrado, sin tener en cuenta el terreno, en tres años, con la financiación y todo lo que hay por el medio, está quizás ajustadito», resume.
Otros actores del sector, constructores, promotores, proveedores, han coincidido en el diagnóstico con Oliva. «Yo no lo entiendo, yo no lo sé hacer por menos de 4.000 euros metro cuadrado», ha relatado un promotor experimentado en Ibiza a este medio.
«No suena muy seductor -confirma-. El tema está cuando al final planteas si estamos hablando que son parcelas que no cumplen parcela mínima en un rústico para edificar, tienes algo. Pero si ya te vas a parcelas grandes que realmente podrían ya albergar ahí una vivienda en rústico, porque tiene más de 15.000 metros cuadrados la parcela, igual al propietario le interesa más desarrollarlo por la vía tradicional, hacer una casa y ganarle más».
El problema añadido del precio del suelo
El cálculo de Oliva ni siquiera incluye el coste del terreno, y ahí ve otro obstáculo. «Nadie va a vender el terreno a precio de un rústico inedificable» una vez que se sabe que va a desarrollarse mediante un PRE, explica. En cuanto el mercado conoce que una parcela va a poder edificarse, su precio sube, lo que erosiona aún más un margen que ya es mínimo.
Hay que recordar que estamos ante suelo rústico en áreas de transición con acceso a los servicios, en ocasiones islas de suelo rústico, rodeado de urbano, por lo tanto, la primera bolsa en construirse, como demuestran los propios PRE.
Para que el modelo funcione, sostiene el arquitecto, tendría que haber un reparto equilibrado del esfuerzo entre todos los actores: «Si el constructor tiene que ajustar sus precios, el que tiene el terreno tiene que ajustar sus precios, los técnicos tienen que ajustar sus precios, la Administración mantiene sus tasas». Y advierte: «Al final ahí todo el mundo hace un esfuerzo, pero igual no se da cuenta».
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