Aprobar los Proyectos Residenciales Estratégicos en el pleno municipal es solo el primer paso de un proceso que la propia Ley 4/2025, de 18 de julio, dibuja como largo y exigente para que las primeras Viviendas de Precio Limitado (VPL) vean la luz. Los trámites obligatorios que fija la norma —modificación del planeamiento, evaluación ambiental, aprobación del proyecto, urbanización y construcción— suman, incluso en el escenario más optimista, entre cinco y siete años desde el acuerdo plenario hasta la entrega de las primeras llaves. Lo más normal es que nos vayamos a una década para los primeros pisos entregados de promoción privada.
Así, las primeras VPL impulsadas la semana pasada en cuatro de los cinco municipios ibicencos no llegarán, en ningún caso, antes de la próxima década.
La fría letra de la normativa y la realista previsión práctica de un desarrollo urbanístico contradicen justamente las declaraciones del propio alcalde de Ibiza, Rafael Triguero, quien afirmó este fin de semana en una entrevista con el Diario de Ibiza que estas viviendas serán «una realidad en dos años y medio». Es que los plazos que establece la misma ley que ampara los PRE hacen ese horizonte incompatible con los trámites que ella misma impone.
El primer obstáculo: la modificación del planeamiento
El artículo 11 de la ley arranca el reloj desde la publicación del acuerdo plenario en el Boletín Oficial de las Islas Baleares: a partir de ese momento, el ayuntamiento tiene seis meses para iniciar la tramitación de la modificación puntual del planeamiento que debe convertir las áreas de transición seleccionadas en suelo urbanizable. Si no lo hace en ese plazo, la adhesión queda sin efecto.
Esa modificación puntual es el trámite más exigente de todo el proceso. El artículo 12 detalla la documentación obligatoria: memoria informativa, memoria justificativa, informe de sostenibilidad, memoria de viabilidad económica, planos de información y ordenación, documentación medioambiental y fichas de planeamiento.
Una vez redactada, debe someterse a información pública, recabar informes de todas las administraciones afectadas y obtener la aprobación definitiva del Consell Insular. En condiciones normales, este proceso no baja de 12 a 18 meses, según la experiencia en procesos urbanísticos similares en las Pitiusas.
La tramitación del proyecto
Solo una vez aprobada y publicada en el BOIB esa modificación puntual por parte del Consell de Ibiza al tratarse de una recalificación de suelo rústico puede presentarse el proyecto residencial estratégico propiamente dicho.
El promotor dispone de seis meses para hacerlo. El ayuntamiento tiene entonces cuatro meses para emitir su informe sobre el estudio preliminar. Si es favorable, el promotor cuenta con seis meses adicionales para presentar el proyecto completo, y el consistorio dispone de otros seis meses para la aprobación inicial.
Tras esa aprobación inicial, el proyecto se somete a un periodo de información pública de treinta días y a evaluación ambiental estratégica simplificada, con posibles interrupciones de hasta tres meses por cada informe de otras administraciones pendiente.
La aprobación definitiva puede tardar otros seis meses.
Urbanización y construcción: el tramo final
Solo con el PRE definitivamente aprobado pueden comenzar las obras de urbanización: viales, redes de servicios, zonas verdes y conexiones con las infraestructuras existentes. Un proceso que en proyectos de esta envergadura no baja de dieciséis a veinticuatro meses. Por ejemplo, la urbanización de ca n’Escandell se había cifrado primero en dieciséis meses y luego se añadieron otros ocho como consecuencia de las modificaciones.
Antes, de todas maneras, se ha de conseguir la licencia de obras, esto es, proyecto de urbanización y trámites antes el ayuntamiento correspondiente.
Para los PRE, la ley prevé dos vías para la fase de edificación. La ordinaria, recogida en el artículo 18, establece que las licencias de edificación deben solicitarse en un plazo máximo de nueve meses desde la recepción formal de las obras de urbanización —el acto por el que el ayuntamiento certifica que la urbanización está terminada y en condiciones de ser entregada—. Es el camino habitual y el que garantiza que el suelo urbanizado no queda indefinidamente sin edificar.
La vía excepcional, recogida en el artículo 19, permite al promotor solicitar la licencia de edificación de forma simultánea a las obras de urbanización, antes de que estas estén terminadas y recepcionadas, aportando las garantías económicas que exija la legislación de contratación pública.
Esta opción permite solapar parcialmente ambas fases y acortar los plazos, aunque el solapamiento real depende de cuándo se conceda la licencia y de las condiciones que imponga el ayuntamiento en cada caso. No es un derecho automático del promotor sino una posibilidad que este puede solicitar.
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Incluso aplicando esa vía excepcional con el mayor solapamiento posible, la construcción de los bloques de viviendas requiere entre dieciocho y veinticuatro meses adicionales desde el inicio de las obras.
Tomando como ejemplo nuevamente las viviendas de protección oficial de ca n’Escandell, la UTE encargada de los primeros 165 pisos adjudicados por Casa 47 tiene un contrato de 30 meses.
El resultado en cifras para las VPL
| Fase | Plazo mínimo legal o estimado |
|---|---|
| Inicio modificación puntual | 6 meses (obligatorio) |
| Tramitación y aprobación de la modificación puntual | 12-18 meses |
| Presentación y tramitación del PRE | 12-18 meses |
| Aprobación definitiva del PRE | 6 meses |
| Urbanización y construcción (solapadas) | 16-24 meses |
| Total estimado | 5-7 años |
En el escenario más optimista, aplicando el solapamiento parcial entre urbanización y construcción que permite la ley y con todas las administraciones resolviendo en sus plazos mínimos, las primeras viviendas no estarían listas antes de 2031.
En un escenario realista, con los tiempos administrativos habituales en las Pitiusas y sin contratiempos de viabilidad económica o recursos legales, el horizonte se desplaza a 2032 o 2033.
En el plazo de dos años y medio que mencionó Triguero, la ley ni siquiera habría completado la fase de modificación del planeamiento. Las obras, en cualquier caso, no habrían comenzado.
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