El Ayuntamiento de Ibiza ha dado luz verde inicial a un proyecto residencial de 96 viviendas que se levantará alrededor de una casa payesa catalogada como Bien de Interés Cultural en la zona de Cas Serras de Baix, junto a la avenida de Sant Jordi.
La Junta de Gobierno Local aprobó el pasado 16 de marzo de 2026 el estudio de detalle para la ordenación volumétrica de la parcela, según consta en el acuerdo publicado el 23 de abril en el Boletín Oficial de las Islas Baleares (BOIB núm. 52). El expediente se encuentra ahora a información pública durante en el tablón electrónico municipal.
Casi 11.000 metros cuadrados con una vivienda protegida en su centro
La parcela está delimitada por la avenida de Sant Jordi, la avenida Sindicalista Margalida Roig, la calle de la Esclava María Flores y la calle de la Mestra Emília Noia. Tiene una superficie registral de 10.825,20 metros cuadrados y forma trapezoidal, con una moderada pendiente de norte a sur.
El promotor del estudio de detalle es la sociedad Promociones Cas Serras S.L. El redactor del proyecto es el arquitecto José Antonio Zornoza Alonso, colegiado en el Colegio Oficial de Arquitectos de Baleares.
Dos zonas: una intocable y otra con 96 viviendas
El estudio de detalle divide la parcela en dos zonas claramente diferenciadas. La Zona B, de 5.132,20 metros cuadrados, es la mitad donde se encuentra la casa payesa y su entorno inmediato, declarada inedificable.
En ella se conservan, según el propio documento, los olivos que fueron replantados procedentes de la antigua finca de Cas Serras de Baix cuando se urbanizó la parcela, manteniendo el terreno en su estado original a modo de espacio rústico.
La Zona A, el resto de la parcela, concentra toda la edificabilidad permitida por la normativa: 11.270 metros cuadrados edificables, con una ocupación máxima de 6.091,12 metros cuadrados y un índice de intensidad de uso de 96 viviendas, además de locales comerciales.
Según la versión más reciente del proyecto, adaptada al nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Ibiza de 2023, el edificio tendrá una altura reguladora de 13 metros, en planta baja más tres alturas (B+3). La versión anterior, redactada bajo el PGOU de 1987, preveía 15 metros de altura en planta baja más cuatro alturas (S+4). El cambio normativo recortó un piso y dos metros de altura sin alterar el número de viviendas ni la edificabilidad total.
La separación exigida entre la nueva edificación y la casa payesa es de la mitad de la altura del edificio, con un mínimo de 6 metros, mientras que la separación a viales debe ser de la mitad de la altura con un mínimo de 3 metros.
El objetivo declarado: que la casa siga siendo visible desde la calle
Según consta en el expediente, el origen de esta configuración se remonta a un informe favorable de la Comisión Insular de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Patrimonio Histórico Artístico (CIOTUPHA) de fecha 13 de enero de 2015, que condicionó una segregación de la parcela —solicitada en 2011 por la propiedad— a que las porciones de terreno donde se encuentra la casa catalogada y su entorno no se permitiera edificar sobre ellas.
El documento explica que el objetivo fundamental de esa protección era preservar la visión de la casa payesa desde su fachada principal, en la confluencia de las calles Sindicalista Margalida Roig y Mestra Emília Noia, de manera que fuera visible desde la calle para los viandantes.
Tras esa resolución, el promotor renunció a la segregación de la parcela y optó por concentrar toda la edificación en la mitad libre, una fórmula que, según argumenta el arquitecto redactor en la memoria, permite preservar casi la mitad del terreno inalterado sin renunciar a los derechos edificatorios de la propiedad.
Casi quince años de tramitación
El expediente municipal (787/2015) acumula un largo historial. La Unidad de Actuación 18 fue aprobada definitivamente en 1990 y la junta de compensación se constituyó entre 1991 y 1992, con la recepción definitiva de la urbanización ratificada en 2009.
El proceso específico de esta parcela arrancó en 2011, cuando el propietario solicitó la segregación; el expediente se trasladó entonces a la Ponencia Técnica municipal y a la CIOTUPHA al estar afectado por un elemento catalogado.
Tras el informe favorable condicionado de la CIOTUPHA en 2014, se redactó un primer estudio de detalle en 2015, que el Ayuntamiento de Ibiza dejó en suspenso a la espera de un dictamen pendiente. El expediente quedó parado varios años hasta que, el 6 de mayo de 2021, el promotor presentó una solicitud de licencia de obra mayor para construir el edificio de viviendas y aparcamiento.
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Desde entonces se sucedieron varios requerimientos municipales: en 2023 se pidió un anexo con la reordenación de volúmenes y un documento refundido; en 2024, que se justificaran los retranqueos de la edificación prevista y se estudiara la viabilidad de construirla en volúmenes independientes; y en diciembre de 2025, transcurridos 16 meses desde la última documentación presentada, el Ayuntamiento exigió adaptar todo el proyecto al nuevo PGOU de Ibiza de 2023, lo que dio lugar a la versión que finalmente ha recibido la aprobación inicial.
Un entorno ya urbanizado
Las infografías y fotomontajes incluidos en el propio estudio de detalle muestran que la parcela se encuentra en un entorno urbano ya consolidado, rodeada de edificios de viviendas existentes por varios de sus frentes.
El documento argumenta que, dado que toda la zona colindante está construida, la propuesta busca establecer «principios razonables de conservación del patrimonio sin añadir menoscabo» a los derechos edificatorios de los propietarios de la casa payesa, quienes —según se indica en el expediente— afrontan ya una carga económica y urbanística por el mantenimiento de la vivienda catalogada.
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