La crisis de la vivienda que atraviesan Ibiza y el conjunto de Baleares exige miradas expertas más allá del corto plazo y del debate político inmediato. Una de ellas es la de Montserrat Pareja-Eastaway, doctora en Economía y presidenta de la European Network for Housing Research (ENHR), una de las principales redes académicas internacionales dedicadas al estudio de los mercados de vivienda y las políticas públicas en Europa.
Referente en análisis urbano y residencial, Pareja-Eastaway, que reside entre Barcelona y Menorca, aporta una visión estructural sobre las causas del encarecimiento, las dificultades de acceso y los límites de las soluciones que se están planteando en territorios especialmente tensionados como Ibiza.
Montserrat Pareja-Eastaway, además de ser profesora titular en la Universidad de Barcelona e investigadora en vivienda y economía urbana, con una trayectoria académica y profesional implicada en las problemáticas de la vivienda como elemento de cohesión social, también preside la European Network for Housing Research (ENHR), una red académica internacional sin ánimo de lucro fundada en 1988 que reúne a investigadores, académicos y expertos en vivienda y políticas urbanas de toda Europa y otros países.
La entidad actúa como un espacio de referencia para el análisis de los mercados residenciales, el acceso y la asequibilidad de la vivienda, el alquiler, la vivienda social y los fenómenos de desigualdad residencial, gentrificación y sostenibilidad.
A través de conferencias internacionales, grupos de trabajo temáticos y la colaboración entre universidades y centros de investigación, la ENHR sirve de puente entre el conocimiento académico y el diseño de políticas públicas en materia de vivienda.
– ¿Cómo califica la situación de la vivienda en Baleares en general y en Ibiza en particular?
– Creo que la situación en Baleares con respecto a la vivienda es muy similar a la situación en el resto de España y en el resto de Europa. Es un problema generalizado el problema de la asequibilidad de la vivienda. La vivienda que se supone, por el artículo 47 en el caso de la Constitución Española, que es un derecho para la ciudadanía y, al mismo tiempo, sabemos que las familias están gastando mucho dinero, más de lo que sería recomendable, que sería el 40% de los ingresos. Se gasta mucho más para poder acceder a una vivienda. Un dato de las Islas Baleares es que si buscáramos el número de años de sueldo íntegro que se necesitarían para poder adquirir una vivienda, se dispara a 19 años. Mientras que, en general, en el resto de comunidades autónomas, estira alrededor de los 9 o 10 años. Así que, realmente, es un problema generalizado y quizá, por una serie de circunstancias que comparten tanto Mallorca como Ibiza como Menorca, pues, el problema es incluso más grave.
– ¿Y las administraciones responden acorde a esta gravedad?
– La responsabilidad pública sobre lo que sería el derecho a la vivienda se comparte a diferentes niveles de gobierno: local, insular, estatal e incluso hoy en día a nivel europeo, ya que tenemos también un comisionado y, en principio, una task force, una política que va a ayudar, igual que han hecho los fondos de Next Generation en otros aspectos. Van a intentar promover esta asequibilidad de la vivienda. Las instituciones tienen la capacidad de regular, de fiscalizar y de hacer planes de vivienda. Los instrumentos están. Otra cosa es que los instrumentos se hayan hecho servir de una forma, diríamos, eficiente y activa en los últimos años.
Debo decir que desde hace unos tres de años, precisamente por la gravedad del problema, las instituciones han intentado ponerse manos a la obra. Lo que pasa es que, obviamente, la ideología es diferente en las diferentes administraciones y, dependiendo un poco de cuál es la ideología, pues vas a optar por una vía o por otra: si el mercado puede resolverlo o no lo puede resolver el mercado y tiene que haber una mayor intervención.
– ¿Y cuál sería el equilibrio perfecto entre Estado y mercado?
– El equilibrio perfecto no sé si existe, ojalá existiera. Pero lo que sí que realmente, hoy por hoy, no se puede seguir pidiendo al sector público exclusivamente la responsabilidad para atajar el problema de la vivienda porque, precisamente, hoy en día cada vez tiene menos recursos presupuestarios. Con lo cual, se trata de buscar, dada la gravedad del problema, colaboraciones con otros agentes. Desde lo que serían los promotores privados a las entidades sin ánimo de lucro, a las propias asociaciones vecinales. Es decir, se trata de buscar soluciones mucho más colaborativas, mucho más compartidas y con una mayor fuerza y credibilidad. Ganar esa confianza como realmente impulsores de la solución al problema de la vivienda.
– Reclama un rol más activo del sector privado.
– Claro, evidentemente. Se trata de buscar complicidades entre el sector privado y el sector público. Y hay instrumentos para encontrar esas complicidades. Lo que nunca voy a decir es que el sector privado abandone sus principios, porque no tendría sentido. Pero sí que, dado que la vivienda es un bien que comparte esta dualidad, que esa dualidad sea reflejada por eso, por los diferentes actores que están en el sistema de la vivienda. Sea el sector público, sea el sector privado, sean las entidades sin ánimo de lucro, sean las entidades vecinales, sean, en fin, todos aquellos que de alguna manera están vinculados al sistema de vivienda en un determinado país o contexto.
¿Viviendas de protección Oficial o Viviendas de Precio Limitado?
– Se está debatiendo bastante la cuestión entre Viviendas de Protección Oficial y Viviendas de Precio Limitado. ¿Cuál es la mejor opción?
– Hace muchos años que la Vivienda de Protección Oficial, que es la figura que tenemos en España para hablar de vivienda social, ha funcionado y ha funcionado por muchas razones durante muchos años. Pero yo creo que ahora hemos de buscar fórmulas algo más innovadoras. El precio limitado es una alternativa a lo que tradicionalmente ha sido la VPO. Pero creo que incluso que hay margen y hay campo para imaginarse nuevas fórmulas. Porque estamos mezclando lo que sería, por un lado, la vivienda social, que habitualmente es únicamente vivienda de alquiler público, y vivienda asequible que puede adoptar infinitas modalidades. Algo que se ha hecho mal durante muchísimos años en nuestro país es que la vivienda de protección oficial tenía caducidad, dejaba de ser vivienda de protección oficial y pasaba al mercado libre. Esto ya se ha resuelto, pero de alguna forma hemos perdido un tren. En otros países o en otras ciudades, como por ejemplo Viena, han sido capaces de generar una bolsa de alquiler asequible para la ciudad, precisamente condicionando de por vida a esas viviendas de ser asequibles o ser protegidas. Pues esto no lo hemos hecho aquí. Entonces, no sé si las debemos seguir llamando igual o no, pero creo que se ha de reformular de alguna forma el cómo estamos considerando cómo llegar a la vivienda social. Pero, insisto, la vivienda social es un problema dentro del gran problema de la falta de vivienda asequible.
– Habla de fórmulas más innovadoras. ¿Cuáles?
– Pueden ser desde lo que sería la aportación de suelo público, con construcción privada, con gestión por entidades sin ánimo de lucro, dependiendo. En Barcelona el Ayuntamiento ha sido bastante valiente en el sentido de apostar por fórmulas que no tenían una tradición o una historia en el contexto barcelonés, pero sí en otras ciudades. Por ejemplo, encontrar ese partenariado óptimo que favorece tanto al promotor privado, que está dispuesto a aceptar una rentabilidad por debajo de la de mercado, pero una rentabilidad razonable al fin y al cabo, con el sector público, que tiene unos objetivos de preservación de lo que serían los derechos de la vivienda de la ciudadanía, junto con las entidades sin ánimo de lucro, que históricamente han sido las que han gestionado la vivienda pública o la vivienda sin ánimo de lucro, y tienen realmente una gran expertise. Además, con el tiempo se ve en el conjunto de España que todas las entidades sin ánimo de lucro, sean fundaciones, asociaciones o cualquier otro tipo, están ganando terreno, están buscando mayores alianzas entre ellas e intentando generar una determinada voz en el sector.
– En Barcelona, por caso, se ha declarado zona tensionada. Sin embargo, el Govern argumenta que no esta figura no la va a aplicar en Baleares porque en Barcelona no ha resuelto nada.
– Que funcione o no funcione es algo que tampoco se ve de manera inmediata. Y depende de a quién leas. Algunos dirán que no ha funcionado nada y otros dirán que ha funcionado mucho. Creo que también una de las cosas que hemos de empezar a aprender es a ser innovadores en las fórmulas y experimentar. Experimentar no es malo y es intentar ver. Cuando tienes un problema tan grave como el que es el acceso a la vivienda, intentar buscar soluciones, como por ejemplo, no solamente lo ha hecho Barcelona o Cataluña, lo están haciendo muchas ciudades europeas, de alguna forma poner límites al crecimiento de los precios del alquiler a través de la determinación de zona tensionada. Yo no sé por qué no puede funcionar en Ibiza o en otras ciudades. Igual creo que no es una solución a largo plazo ni mucho menos. Tampoco una solución a largo plazo es construir más. Básicamente de lo que se trata es de buscar soluciones que de alguna forma palíen la emergencia, pero que también sean de buscar soluciones de más largo plazo.
– ¿Considera viable frenar, suspender o limitar de alguna forma la construcción de la vivienda libre con una especie de moratoria, algo que también se está discutiendo aquí en Ibiza?
– No. Suspender la construcción no tiene sentido. Lo que sí que creo es que se debe tener claro cuál es el modelo de ciudad que se quiere a partir de definir unos valores y buscar un equilibrio entre lo que es preservar el entorno y también dar salida a lo que son las necesidades de vivienda de la población. No se trata tanto de prohibir como de qué es lo que queremos priorizar. Eso es lo que creo que es más interesante.
– ¿Y por qué construir más no es una solución?
– Porque si construir más significa construir viviendas de alto precio y de alto standing, eso no necesariamente va a resolver el problema de la vivienda, de la accesibilidad a la vivienda.
– ¿Y crecer en altura es una opción?
– Sí, la densificación es un elemento. Lo que pasa es que en territorios como las islas es algo que se debe ir con mucho cuidado. Esta pregunta ya me la han hecho y no tengo una opinión clara. Densificar en Argentina tiene un sentido y densificar en Noruega tiene otro. Lo mismo que densificar en las Islas Baleares. Recuerdo una vez una investigadora de Buenos Aires, hablando de los problemas de la densificación en Buenos Aires, y a su vez la señora de Oslo diciendo que aquí lo que hemos de hacer es densificar porque la dispersión lo que está generando es una falta de sostenibilidad increíble. Claro, si consideramos que el instrumento para generar más oferta es la densificación, pues depende si lo que queremos es convertirnos como los países del centro y del este de Europa que han generado infinidad de moles de vivienda, que después son viviendas que no son realmente deseables.
Lo que sí que tiene mucho sentido es la combinación de usos. Es decir, si tú tienes, pongo por caso un colegio, ¿y por qué no se puede construir encima de ese colegio? Cuando digo un colegio, digo una guardería… Esa sería la posibilidad. La densificación, por supuesto, tiene que respetar el entorno, no puede distorsionar lo que sería el propio paisaje de las islas, que en algunos casos, véase en algunas zonas de Ibiza o de Mallorca, e incluso de Menorca, mucha gente piensa, esto no se debería haber hecho. Es pensar en el largo plazo.
– ¿Qué responsabilidad tiene el turismo en esta crisis de la vivienda?
– También es uno de los grandes responsables de las fuentes de ingresos. Entiendo que debe ser propio de la condición humana, alguien tiene que tener la culpa, pero no es eso. El turismo es una fuente de ingresos extraordinaria. Es la fuente de ingresos, en muchos casos. Entonces, demonizar al turismo no tiene sentido, esto también ha pasado en Barcelona. No creo que sea esa la solución. No es la oposición entre los residentes y los turistas. Además, muchas veces es la oposición entre residentes e inmigrantes, sean del tipo que sean. De nuevo, volverá a lo que te decía anteriormente, a los principios, a qué tipo de territorio queremos. Hoy por hoy, las moles de hoteles que vendían playa y sol, se está cuestionando y se está cambiando ese modelo. Un poco lo mismo que en Barcelona: en el 2030 se ha previsto que Airbnb va a cerrar todos sus listings. Porque realmente la ciudad considera que no debe haber Airbnb cuando en la ciudad hay un problema tan grave de acceso a la vivienda. Porque, efectivamente, si el ser humano es razonable y tiene una vivienda vacía, pues obviamente irá a alquilarla en el sector turístico temporal, en vez de ponerla al sector privado. Entonces, ahí es donde precisamente el sector público tiene algo que decir, algo que regular.
– ¿Qué medidas tomaría para mejorar el acceso a la vivienda?
– En primer lugar, favorecer todo lo que serían los partenariados público-privados. En segundo lugar, utilizar el planeamiento urbano para asegurar que las nuevas promociones implica también la construcción de vivienda asequible. En el corto plazo, ¿por qué no? Lo que sería el cap, o sea, limitar las rentas. Y, sobre todo, tener claro que la política de vivienda está inmersa en una política mayor, que es qué tipo de ciudad o qué tipo de territorio queremos. Y, a partir de ahí, diseñar instrumentos infinitos, desde la compra de suelo público. Para mí, con variaciones generalizadas, creo que la colaboración público-privada y sin ánimo de lucro, o social, llámale como sea, eso es el futuro. Y, por lo tanto, cualquier política o cualquier iniciativa que apoye esto, para mí tiene todo el sentido.
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