De los cuatro municipios ibicencos que aprobaron la semana pasada adherirse a la Ley 4/2025 para desarrollar Proyectos Residenciales Estratégicos (PRE), el Ayuntamiento de Ibiza es el único que ya tiene los terrenos identificados. Se tratan de tres ámbitos de actuación en áreas de transición próximas al suelo urbano ya consolidado: Sa Punta, con 54.104 metros cuadrados; Sa Joveria, con 150.612 metros cuadrados; y Cas Serres, con 32.007 metros cuadrados en la avenida de Sant Jordi.
En total, algo menos de 237.000 metros cuadrados de suelo potencialmente movilizable para vivienda a precio limitado destinada a residentes.
El concejal de Urbanismo, Juan Flores, anunció en el pleno que el siguiente paso será iniciar los estudios de detalle que permitirán estimar cuántas viviendas podrán construirse en cada ámbito. Esos estudios no existen aún. Pero los parámetros máximos que fija la ley permiten hacer ya una estimación razonable, con todas las cautelas que implica trabajar con topes legales y no con proyectos reales.
Qué dice la ley para Vila
La Ley 4/2025 otorga al municipio de Ibiza un tratamiento singular respecto al resto de la isla. Mientras que los municipios de más de 20.000 habitantes tienen una densidad residencial máxima bruta de 180 habitantes por hectárea, Vila puede alcanzar los 225 habitantes por hectárea, el umbral más alto previsto en la norma.
La edificabilidad máxima permitida es de 1 metro cuadrado de techo por metro cuadrado de suelo, también el coeficiente más generoso de la ley.
El cálculo
Los tres ámbitos suman 236.723 metros cuadrados, equivalentes a 23,67 hectáreas. Aplicando la densidad máxima de 225 habitantes por hectárea que permite la ley para Vila, el resultado es un techo de 5.325 habitantes.
Con una media de ocupación de 2,5 personas por vivienda —la referencia habitual en los estudios demográficos españoles—, eso equivale a unas 2.130 viviendas.
El cálculo por edificabilidad apunta en una dirección similar. Con el coeficiente máximo de 1 m²/m², los tres ámbitos generarían hasta 236.723 metros cuadrados de techo edificable. Descontando los sistemas generales —zonas verdes, viales y equipamientos, que en desarrollos de este tipo consumen habitualmente entre el 30% y el 40% del suelo bruto— y aplicando una superficie media por vivienda de 70 metros cuadrados útiles, el resultado ronda las 2.200 viviendas.
Ambos métodos convergen, pues, en una horquilla de entre 2.100 y 2.200 unidades como estimación máxima teórica para los tres ámbitos, a falta de los estudios de detalle.
Las cautelas necesarias
Esta estimación parte de los parámetros máximos que permite la ley, no de un proyecto real. Los estudios de detalle pueden arrojar cifras muy distintas en función de las condiciones reales del terreno, las infraestructuras necesarias, las alturas que se autoricen y los sistemas generales que se exijan en cada ámbito.
El Ayuntamiento de Ibiza no está obligado a agotar la edificabilidad máxima que le permite la norma, y en la práctica los desarrollos urbanísticos raramente lo hacen.
Hay además otra variable que la ley introduce y que podría reducir el número de VPL efectivas: la norma permite destinar hasta el 25% de la edificabilidad a vivienda libre. Si el Ayuntamiento de Ibiza optara por ese margen —algo que el PSOE ya denunció en el pleno como un riesgo real—, las viviendas a precio limitado podrían reducir la estimación.
En Vila, sin embargo, el equipo de gobierno no ha aclarado aún qué porcentaje de vivienda libre, si alguno, contempla para estos ámbitos.
Lo que sí está claro es que, con más de 236.000 metros cuadrados de suelo identificado, Vila parte con una ventaja significativa respecto a Sant Josep, Sant Antoni y Santa Eulària, que aprobaron la misma herramienta sin haber concretado aún ningún terreno.
La ciudad de Ibiza es, por ahora, el único municipio donde los PRE tienen una base sobre la que empezar a calcular.
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