El mercado inmobiliario balear cerró mayo con una fotografía difícil de encajar: las compraventas de vivienda cayeron un 20,6% interanual, hasta situarse en torno a las 1.052 operaciones, mientras que el precio medio escriturado subió un 16,3% y alcanzó el récord de 4.384 euros por metro cuadrado.
Se vendió mucho menos, pero las operaciones que llegaron a la notaría fueron más caras que nunca, como recogió la última radiografía del mercado publicada por La Voz de Ibiza. La estadística, sin embargo, solo muestra el final del recorrido: las viviendas que efectivamente se escrituraron. No refleja cuántas consultas recibió cada anuncio, cuántas visitas se realizaron, cuánto duró la negociación o cuántas operaciones quedaron por el camino.
Zenón Helguera, presidente de la Asociación de Inmobiliarias de Pimeef y delegado del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares para Ibiza y Formentera, interpreta esa aparente paradoja como el resultado de un mercado que se estrecha por abajo.
«Tenemos menos ventas porque las propiedades están mucho más inaccesibles económicamente», explica. Al mismo tiempo, las que consiguen encontrar comprador pertenecen principalmente a los segmentos con mayor valor: «Las propiedades que se están vendiendo son de gama media-alta o alta. Por eso el precio medio estadístico es tan alto».
El diagnóstico de Helguera coincide con el que el propio Colegio ya había trazado en mayo. Su informe del primer trimestre sobre el mercado inmobiliario balear describía a Ibiza y Formentera como un territorio con una capacidad de atracción extraordinaria, pero con una demanda que desborda a una oferta cada vez más escasa.
Esa tensión se trasladaba directamente a los precios de oferta: Sant Josep, Santa Eulària e Ibiza ciudad superaban los 7.000 euros por metro cuadrado y se situaban entre los mercados más caros de Baleares. El informe señalaba precisamente la presión de la demanda y la limitada disponibilidad de viviendas como los principales motores de la escalada.
Los datos notariales de mayo añaden ahora otra pieza a esa fotografía. En Baleares se firmaron un 20,6% menos de compraventas, pero el precio escriturado alcanzó un récord de 4.384 euros por metro cuadrado. Para Helguera, la explicación está en que el mercado pierde operaciones en los tramos accesibles y se concentra cada vez más en viviendas de gama media-alta y alta.
«El notario solo ve cuando llegamos a la firma»
Helguera defiende el dato notarial como la referencia más fiable para conocer el precio real de una compraventa, pero advierte de que ofrece una fotografía incompleta.
«El notario ve el valor de venta, pero solamente cuando nosotros llegamos», señala. Hasta que la vivienda se escritura, el notario no puede conocer los indicadores que los agentes inmobiliarios observan diariamente: «¿Cuántas visitas tiene? ¿Cuántas solicitudes de información? ¿Cuánto tiempo tarda de media en venderse?».
La diferencia es importante porque el mercado no se comporta de manera uniforme. Hay inmobiliarias centradas en la vivienda residencial, otras que trabajan la franja intermedia y otras dedicadas exclusivamente al lujo. Una media conjunta puede esconder que un segmento prácticamente se ha paralizado mientras otro continúa cerrando operaciones millonarias.
También pide prudencia al interpretar la caída de las hipotecas. Que un comprador extranjero no constituya un préstamo en España no significa necesariamente que pague al contado: puede obtener financiación en su país y transferir el dinero directamente a la notaría, sin que ese crédito aparezca en la estadística hipotecaria española.
El último informe del Colegio situaba en el 28,9% el peso de los compradores extranjeros en el conjunto de Baleares durante el primer trimestre. Su capacidad financiera y sus distintas formas de financiación ayudan a explicar por qué la actividad hipotecaria no siempre cuenta toda la historia, una particularidad que ya aparecía en el análisis sobre las hipotecas cada vez más caras de Ibiza y Formentera.
Más que una burbuja, falta vivienda
En una entrevista publicada en junio por La Voz de Ibiza, Helguera ya descartaba que la isla se encontrara ante una burbuja clásica como la de 2006 o 2007. Los bancos son ahora más prudentes, las ejecuciones hipotecarias se mantienen en niveles reducidos y existe un peso importante de compradores con recursos propios.
Su diagnóstico actual introduce un matiz: más que una burbuja, Ibiza sufre una carencia estructural de vivienda.
«Estamos enfocados en el precio de la vivienda como si fuera una burbuja. El problema es que tenemos una carencia estructural de vivienda», afirma. El territorio es limitado, se construye poco y la demanda residencial convive cada año con la llegada de miles de trabajadores de temporada.
La escasez provoca que una propiedad con buenas condiciones jurídicas, urbanísticas y físicas todavía pueda venderse a un precio elevado y en un plazo corto. No obstante, el comprador ya no se mueve tanto por impulso. Antes de firmar revisa con más profundidad la situación legal, el estado del inmueble y las posibles irregularidades urbanísticas.
El precio que el propietario «sueña» con cobrar
El director general de Vivienda del Govern, José Francisco Reynés, aseguró esta semana en una entrevista concedida a Radio Ibiza que los portales inmobiliarios llegan a «hinchar un 30%» los precios de Ibiza. También habló de un enfriamiento de las ventas y de precios que podrían haber alcanzado su techo.
Helguera introduce una distinción: «Los portales inmobiliarios no ponen el precio, lo ponen los vendedores». Las plataformas publican el precio de salida, mientras que la notaría registra el importe final de la operación. Entre ambos existe normalmente un margen de negociación.
Lo que considera «excesivo» es que esa diferencia alcance habitualmente el 30% en Ibiza. Cuando una vivienda está bien valorada desde el inicio, sostiene, el ajuste suele ser mucho menor y en ocasiones queda por debajo del 10%.
El problema surge cuando el propietario coloca su expectativa personal por encima de la valoración profesional. Helguera describe una situación «bastante común»: la inmobiliaria estudia operaciones comparables y calcula que una propiedad vale 380.000 euros, pero el vendedor asegura que un vecino vendió por 450.000 y exige anunciarla por ese importe.
Cuando la distancia es desproporcionada, algunos agentes rechazan el encargo. En otros casos acuerdan sacar la vivienda al mercado y volver a hablar pasados tres meses, una vez que la falta de llamadas y visitas haya demostrado que el precio no funciona.
Los propietarios, además, suelen consultar los portales para saber cuánto vale su casa. Pero allí encuentran los precios que otros vendedores aspiran a cobrar, no los importes finales de las operaciones.
Así se forma un círculo vicioso: el vendedor fija el precio mirando las expectativas de otros vendedores y deja en segundo plano cuestiones como la reforma pendiente, el ascensor, el aislamiento de las ventanas, la instalación eléctrica o el estado general del edificio.
«Si una persona hace una valoración simplemente con los datos de los portales, no está valorando el inmueble. Lo está valorando en función de las expectativas de otras personas», advierte.
Co-living para liberar viviendas residenciales
Helguera sostiene que Ibiza necesita distinguir entre las necesidades de quienes viven todo el año y las de los trabajadores que llegan durante tres, cuatro o seis meses. El presidente del Consell, Vicent Marí, cifró en alrededor de 30.000 los temporeros que recibe la isla cada verano y planteó que el futuro PIAT permita desarrollar residencias o alojamientos tipo co-living.
El presidente de las inmobiliarias de Pimeef asegura que lleva tres o cuatro años defendiendo esta fórmula: habitaciones y baños privados, con cocinas, zonas de descanso y otros espacios compartidos. «Quizás no hace falta un apartamento entero para un trabajador que viene a hacer la temporada», plantea, pero sí un alojamiento «digno, limpio y con todas las infraestructuras».
La medida tendría, en su opinión, un efecto indirecto sobre el mercado anual. Si los temporeros cuentan con alojamiento específico, los propietarios que actualmente alquilan cada dormitorio por alrededor de 1.000 euros mensuales tendrían menos incentivos para reservar sus pisos para el verano y podrían devolverlos al alquiler residencial, especialmente si se mantienen las garantías e incentivos fiscales para los contratos estables.
El alquiler turístico ilegal pierde terreno
Helguera también cree que la persecución del alquiler turístico ilegal puede liberar vivienda residencial y asegura que sus efectos ya se perciben en las visitas inmobiliarias.
Hace unos años, explica, era prácticamente imposible enseñar determinadas viviendas en julio y agosto porque estaban ocupadas por turistas. Ahora los agentes pueden acceder a ellas también durante los meses centrales de la temporada.
Atribuye el cambio a las herramientas digitales del Consell, a la colaboración con las plataformas y al tamaño de las sanciones. «Nadie es una palabra demasiado rotunda», matiza, pero considera que muy pocas personas asumen ya ese riesgo.
Los datos publicados en mayo apuntaban en esa misma dirección: el Consell había retirado más de 1.500 anuncios de viviendas turísticas ilegales en 2026, con una media de unos 25 bloqueos diarios desde el comienzo de la temporada.
Helguera no presenta ninguna de estas medidas como una solución inmediata. El desequilibrio se ha formado durante décadas y no desaparecerá en unos meses. Pero entiende que ampliar la oferta residencial, alojar específicamente a los temporeros y evitar que más pisos abandonen el alquiler anual son las tres vías para empezar a reconstruir el término medio que el mercado de Ibiza está perdiendo.
