El presidente de la Demarcación de Ibiza y Formentera del Colegio Oficial de Arquitectos de las Islas Baleares (COAIB), Lluís Oliva, considera que el proyecto de nueva Ley Agraria de Baleares puede tener un impacto inicial sobre la construcción de viviendas en suelo rústico de Ibiza, pero cree que propietarios y promotores terminarán adaptándose a las exigencias previstas.
Tal como avanzara La Voz de Ibiza, la iniciativa del Govern, en debate en el Parlament, plantea vincular determinadas construcciones a una actividad agraria durante un periodo mínimo de 15 años. Esto afecta a las casas de más de 100 metros cuadrados construidos en fincas de al menos 14.000 metros cuadrados y exige que cumplan alguna de las alternativas de vinculación con la actividad agraria recogidas en el artículo 141.
«Mi sensación, quizás como se ha ido moviendo siempre Ibiza, es que podrá tener un poco de impacto al principio, pero luego rápidamente creo que ese impacto se disolverá», señala Oliva, quien valora favorablemente el objetivo de recuperar la actividad agrícola, aunque plantea dudas sobre su aplicación en las distintas zonas de la isla.
Lo que plantea la nueva normativa autonómica
El artículo 141.3 del proyecto introduce condiciones agrarias para autorizar viviendas unifamiliares aisladas de más de 100 metros cuadrados construidos en fincas de al menos 14.000 metros cuadrados.
Los promotores deberán cumplir una de las alternativas previstas, entre ellas vincular terrenos a una explotación agraria, desarrollar una inversión agrícola, alcanzar acuerdos con agricultores o poner tierras a disposición de un banco público.
Estas exigencias se añadirían a las condiciones del Plan Territorial Insular (PTI) de Ibiza, que permite viviendas en determinadas categorías de suelo rústico siempre que se respeten los requisitos urbanísticos. En suelo rústico común de régimen general y áreas de transición, la norma 10 establece con carácter general una parcela mínima de 15.000 metros cuadrados, sin que esa superficie garantice por sí sola el derecho a construir.
¿Casas más pequeñas para evitar la nueva Ley?
Para Oliva, una de las consecuencias podría ser la reducción del tamaño de algunas viviendas. El arquitecto recuerda que la normativa insular ya limitó anteriormente el volumen máximo de las construcciones, sin que ello supusiera la desaparición de los proyectos residenciales.
«Al final lo que hemos visto cuando se pasó de los 1.500 metros cúbicos por edificación a los 900 actuales, no se dejó de construir, se hacían casas más pequeñas», explica. Y añade: «Ahora igual habrá gente que, en lugar de hacerse la casa más grande, igual va a quedarse en 100 metros para evitarse la explotación agraria».
En este sentido, el presidente de los arquitectos propone revisar el umbral de superficie que activa las obligaciones agrícolas. «En principio, se permiten viviendas de hasta 100 m² sin necesidad de vinculación a esa actividad, que quizás se podría subir un poco ese número hasta 150 m², y ya son casas de un tamaño adecuado para una familia».
Oliva interpreta que la propuesta también pretende limitar el desarrollo de grandes residencias con extensas superficies ajardinadas, el conocido modelo de las villas de lujo.
«En principio la norma parece enfocada a evitar las grandes villas con luego esos grandes jardines que, demasiadas veces, son de alto consumo de agua», sostiene.
El perfil inversor se adaptará
No obstante, Oliva distingue entre las decisiones de una familia y las de un promotor con mayor capacidad económica. A su juicio, estos últimos podrían optar por acuerdos con profesionales del sector primario para cumplir los requisitos sin renunciar a la construcción.
«El perfil inversor, de un poder adquisitivo algo mayor, pues lo va a vincular, va a negociar con un pagès o con una cooperativa o con quien sea para que le trabajen sus tierras y van a seguir haciéndolo», afirma.
El arquitecto considera también que la posibilidad de que un tercero desarrolle la actividad agrícola puede generar oportunidades económicas. El proyecto no exige en todos los casos que sea el propietario de la vivienda quien trabaje personalmente el terreno, sino que contempla distintas fórmulas de vinculación.
Sin embargo, advierte de las dificultades que pueden surgir en fincas con una orografía complicada, donde los cultivos convencionales no siempre resultan viables. «En un momento que entremos ya donde la geografía sea más complicada, donde la explotación agraria ya no pueda ser en cultivo, a ver en qué habrá que hacerlo. ¿Vamos a hacer más miel, vamos a tener animales? Habrá que ver un poco todo eso también, cómo se termina adaptando».
Es allí donde el presidente de la Demarcación de Ibiza y Formentera del COAIB alerta que la aplicación de la futura ley deberá tener en cuenta las particularidades territoriales de cada isla: «Las normas de Mallorca están muy bien, pero que luego también hay que conocer las casuísticas de cada isla para ver si realmente eso es de aplicación por todo o qué matices hay».
