La Comisión Europea ha abierto una vía jurídica que puede tener especial incidencia en Ibiza y Formentera para restringir el alquiler turístico de corta duración y determinados usos de las segundas viviendas en zonas con graves problemas de acceso a la vivienda, siempre que las administraciones demuestren con datos que existe una presión residencial, que las medidas son proporcionadas y que estarán limitadas en el tiempo.
La propuesta llega en un momento en el que Ibiza y Formentera acumulan algunos de los indicadores de acceso a la vivienda más extremos de España y después de años de debate político en Baleares sobre hasta dónde permite llegar la legislación comunitaria para proteger el parque residencial frente a la demanda turística, las segundas residencias o la compra exterior.
La Ley de Vivienda Asequible propuesta este miércoles por Bruselas no supone una autorización automática para prohibir Airbnb, limitar la compra de casas o impedir las segundas residencias, sino que busca aclarar qué margen tienen las administraciones nacionales, autonómicas y locales para intervenir cuando puedan acreditar una situación excepcional.
Un debate abierto desde Ibiza
El nuevo planteamiento europeo conecta directamente con una discusión que se ha repetido durante los últimos años en Baleares. El pasado febrero, Marga Prohens aseguró precisamente en Ibiza que veía “imposible” que la Unión Europea prohibiera la compra de vivienda a extranjeros comunitarios debido a las garantías comunitarias sobre la libre circulación de capitales.
La propuesta conocida ahora no contradice directamente aquella afirmación, porque Bruselas no plantea una prohibición general basada en la nacionalidad del comprador. Sin embargo, lo que sí hace es reconocer que pueden existir restricciones justificadas sobre viviendas que no se utilicen como residencia habitual, así como sobre los alquileres de corta duración, cuando su concentración esté dañando la disponibilidad o la asequibilidad de vivienda.
Para hacerlo, las administraciones deberán demostrar previamente que la zona está sometida a presión residencial. Entre los criterios planteados figura una relación entre el precio de la vivienda y la renta disponible igual o superior a ocho años de ingresos, además de analizar la evolución durante la última década y acreditar que las causas de esa tensión difícilmente desaparecerán en los tres años siguientes. La metodología presentada este miércoles por el Centro Común de Investigación de la Comisión confirma ese enfoque basado en datos.
En ese escenario, Bruselas contempla que las autoridades puedan adoptar medidas sobre alquileres de corta duración y sobre la adquisición o utilización de inmuebles que no se destinen a residencia principal, siempre después de justificar que otras alternativas menos restrictivas no resultarían suficientes.
Ibiza y Formentera, bajo una presión excepcional
Los indicadores conocidos en las Pitiusas ofrecen un contexto especialmente relevante para ese futuro diagnóstico. Según el informe Vivienda en Costa 2026 de Tinsa, comprar una vivienda en Formentera exige un esfuerzo teórico equivalente al 116% de la renta disponible de un hogar medio. El porcentaje alcanza el 86% en Santa Eulària, el 83% en Sant Josep, el 79% en Sant Antoni y el 73% en Ibiza, frente al 34% de la media española.
A ello se suma la fuerte presencia de propiedad exterior. Los datos del Catastro correspondientes a 2025 mostraron que el 48% de los titulares residenciales de Ibiza y Formentera son extranjeros cuando se incluyen personas físicas, sociedades y otras entidades jurídicas. Si únicamente se cuentan personas físicas, el porcentaje ronda el 20%.
Estos datos, sin embargo, no permitirían por sí solos aplicar restricciones europeas. La propuesta exige un diagnóstico específico sobre la presión residencial, sus causas y los efectos concretos que determinadas actividades tienen sobre la disponibilidad de vivienda.
Formentera: una de cada ocho viviendas es turística
El vínculo con el alquiler de corta duración es todavía más directo en Formentera. Los últimos datos publicados por el INE situaron en 839 las viviendas turísticas de la isla, alrededor del 12% de todo su parque residencial, uno de los porcentajes más elevados de Baleares.
La concentración es aún mayor en determinados núcleos. En Es Pujols el alquiler turístico alcanza alrededor del 14% de las viviendas, mientras que en Ibiza, Sant Josep encabeza el número absoluto de viviendas turísticas, con 931 alojamientos y 7.359 plazas según la estadística publicada en mayo.
De perseguir ilegalidad a poder limitar actividad legal
Ibiza ya mantiene además una ofensiva contra la comercialización turística ilegal. El Consell había retirado más de 1.500 anuncios de viviendas turísticas ilegales de las plataformas digitales durante los primeros meses de 2026, con niveles de cumplimiento de entre el 98% y el 99% en Airbnb y Booking.
El cambio que plantea Bruselas va un paso más allá de combatir únicamente la oferta ilegal: permitiría justificar restricciones sobre actividades que pueden ser legales cuando su escala, frecuencia o carácter comercial provoquen un impacto significativo sobre el acceso a la vivienda.
Todas las medidas tendrían que ser proporcionadas, estar justificadas caso por caso y someterse a revisión, sin convertirse en una alternativa a políticas estructurales como incrementar la oferta residencial, rehabilitar viviendas o movilizar inmuebles vacíos. La propia Comisión lleva meses señalando especialmente a las zonas urbanas y turísticas como territorios donde los alquileres de corta duración y las segundas residencias pueden agravar la presión inmobiliaria.
La iniciativa europea deberá ahora completar su tramitación y negociación antes de entrar en vigor. Para Ibiza y Formentera, la principal novedad es que Bruselas empieza a dibujar el marco jurídico que durante años se ha reclamado en Baleares para saber hasta dónde pueden llegar las administraciones cuando la presión turística y residencial compromete el acceso de la población a una vivienda.
