El Tribunal Supremo ha dado la razón a una comunidad de propietarios de Ibiza enfrentada al dueño de un bar por unas obras ejecutadas sin permiso en una terraza descubierta del edificio. La Sala de lo Civil ha casado la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares que anulaba la junta de vecinos en la que se acordó demandar a la propiedad, y ha devuelto el caso a la sala balear para que resuelva el resto de los litigios pendientes.
La resolución, fechada el 7 de mayo de 2026, lleva el número 700/2026 y ha sido redactada por la magistrada Raquel Blázquez Martín. El Alto Tribunal estima los dos motivos del recurso interpuesto por la comunidad y fija doctrina sobre la información que debe figurar en el orden del día de las juntas para acordar acciones judiciales.
Una terraza, unas obras y un bar
El conflicto arranca en mayo de 2017, cuando el propietario de los locales 3 y 4 del inmueble, destinados a bar, ejecutó obras sobre una terraza descubierta sin autorización de la comunidad. Según describe la sentencia del Supremo, los trabajos consistieron en el reacondicionamiento de las soleras y el montaje de unas estructuras parasol ancladas a la fachada. La comunidad sostiene que la terraza es un elemento común; la propiedad, que se trata de un elemento común de uso privativo amparado por un acuerdo entre vecinos firmado en 1982.
La advertencia previa de los vecinos
En la junta extraordinaria del 27 de junio de 2017 se debatió la cuestión con el propietario afectado presente, acompañado de su abogado. Los reunidos exigieron la restitución de la terraza a su estado original y advirtieron de forma expresa de que, si no se cumplía el requerimiento, la comunidad acudiría a los tribunales. Esa advertencia no se cumplió.
El acuerdo que llegó a casación
Seis meses después, el 14 de diciembre de 2017, una nueva junta aprobó por mayoría demandar a la propiedad y al inquilino para que repusieran la terraza y retirasen el cerramiento. El orden del día se limitaba a mencionar el «cerramiento y obra sobre los elementos comunes efectuada por la propiedad y el inquilino de los locales número 3 y 4».
El Juzgado de Primera Instancia número 3 de Ibiza estimó la demanda de la comunidad en noviembre de 2019. Pero la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Baleares revocó ese fallo en marzo de 2021 y declaró nula la junta del 14 de diciembre, al entender que el orden del día no anunciaba expresamente el ejercicio de acciones judiciales ni la autorización al presidente para demandar.
La doctrina del Supremo sobre el orden del día
El Alto Tribunal corrige ese criterio. La sentencia recuerda que el orden del día debe ser claro y preciso, pero subraya que no se puede interpretar de manera aislada. En este caso, sostiene la Sala, el contexto de la junta anterior, el conflicto vecinal y el apercibimiento expreso de demandar permitían a cualquier comunero entender que una de las decisiones probables era abrir la vía judicial.
El Supremo añade un dato relevante: el propio propietario asistió a la junta de diciembre, conoció el acuerdo y no protestó en ningún momento por que el asunto quedase fuera del orden del día. La buena fe y «las meras reglas de la lógica», dice la resolución, llevan a descartar la sorpresa alegada.
El presidente quedó autorizado a demandar
El segundo motivo también prospera. La Sala recuerda su jurisprudencia constante: el presidente necesita un acuerdo expreso de la junta para acudir a los tribunales en nombre de la comunidad, salvo que los estatutos digan lo contrario. Pero entiende que la propia literalidad del acuerdo adoptado el 14 de diciembre de 2017, en el que se aprueba demandar al propietario y al inquilino, lleva implícita esa autorización al presidente.
El caso vuelve a la Audiencia balear
El Supremo no entra en el fondo del conflicto sobre la naturaleza de la terraza ni sobre la prescripción de la acción, cuestiones que la Audiencia dejó imprejuzgadas. Devuelve por ello las actuaciones al tribunal balear para que dicte una nueva sentencia, esta vez sin poder anular ni el acuerdo ni la junta por defectos formales. Tanto la futura resolución como un eventual recurso de casación posterior tendrán tramitación preferente. La comunidad de propietarios de Ibiza recupera, de momento, el respaldo que obtuvo en primera instancia.
