La Conselleria de Vivienda del Govern balear ha echado luz sobre uno de los aspectos centrales de los Proyectos Residenciales Estratégicos (PRE): el requisito de la residencia para acceder a una Vivienda de Precio Limitado (VPL) en el marco de la Ley 4/2025.
La mayoría de los alcaldes, ante la aprobación en el pleno, prometieron endurecer la exigencia con diez años de empadronamiento en el municipio. Sin embargo, la normativa establece cinco años de residencia en Baleares. En ese contexto, desde Conselleria han explicado a La Voz de Ibiza que ambas afirmaciones son compatibles, pero no siempre.
El margen real que tienen los ayuntamientos para endurecer los requisitos de acceso a las VPL depende de quién promueva las viviendas y, en el caso de los promotores privados —los principales actores de los PRE—, ese margen no es un derecho sino una negociación.
Dos tipos de promoción, dos escenarios distintos
Lo primero que aclara la Conselleria es que el régimen de acceso no es único: depende de quién promueva las viviendas. Hay dos escenarios posibles y las reglas son diferentes en cada uno.
En las promociones públicas en suelo municipal —aquellas en las que el ayuntamiento cede el terreno y una entidad pública como el IBAVI promueve las viviendas—, el consistorio tiene plena libertad para establecer los años de residencia en el municipio que considere.
La Conselleria lo ilustra con las propias promociones del IBAVI: «En las promociones del IBAVI, fruto de las cesiones de suelo municipal, se va a exigir 7, 10, 15 y hasta 18 años de residencia en algunos municipios». En este caso, las promesas de los alcaldes ibicencos de exigir diez años en el municipio tienen pleno respaldo legal.
En las promociones privadas de VPL —que son las que previsiblemente ejecutarán la mayor parte de lo que se construya a través de los PRE—, el marco es diferente. El requisito mínimo que fija la ley es de cinco años de residencia en Baleares, no en la isla ni en el municipio concreto.
De todas formas, los ayuntamientos pueden intentar añadir restricciones adicionales, pero solo a través de convenios de colaboración voluntarios con los promotores, mediante los cuales se puede reservar una parte de la comercialización a residentes del municipio.
«Esto ya lo ha hecho Andratx para una promoción de VPL», señala la Conselleria, citando el único precedente conocido de este mecanismo en las Islas Baleares.
En tal sentido, explican que «el ayuntamiento puede establecer convenios de colaboración con los promotores de esas viviendas, de manera que, además del obligado requisito por ley de 5 años de residencia en Baleares, se reserve una determinada comercialización de las viviendas (porcentaje y/o tiempo de venta o alquiler) a residentes en el municipio».
El ejemplo de Andratx
En Andratx, la alcaldesa Estefanía Gonzalvo y la promotora privada Posidon firmaron en marzo un protocolo de intenciones para desarrollar 30 viviendas a precio limitado en un edificio que llevaba más de veinte años inacabado.
El acuerdo establece un sistema de prioridad en el que, durante los tres primeros meses del período de solicitudes, solo podrán acceder a las viviendas quienes acrediten más de diez años de empadronamiento ininterrumpido en el municipio.
Transcurrido ese plazo, y si quedaran unidades disponibles, el proceso se abriría al resto de solicitantes. La promoción, de mayoría de dos y tres dormitorios, se desarrollará por iniciativa privada con facilitación administrativa del ayuntamiento, y el plazo hasta que las viviendas estén habitadas podría superar ligeramente los dos años.
Lo que esto significa para cada municipio
Los cuatro alcaldes ibicencos anunciaron en sus respectivos plenos intenciones que, a la luz de la aclaración de la Conselleria, tienen distinto alcance legal según el tipo de promoción.
El Ayuntamiento de Ibiza confirmó a La Voz de Ibiza que exigirá diez años de empadronamiento en el propio municipio, un criterio que ya aplica en otras convocatorias como las siete viviendas adjudicadas provisionalmente en Sa Penya. Ese criterio es aplicable con plena seguridad jurídica en las promociones públicas. Para las privadas, queda sujeto a la firma de convenios con cada promotor.
El alcalde de Sant Josep, Vicent Roig, anunció también diez años de residencia en las islas. Sant Antoni no ha concretado nada más allá del mínimo legal. Y la concejala de Santa Eulària, María Cristina Tur, fijó cinco años como requisito mínimo, con posibilidad de ampliarlo mediante ordenanzas, sin especificar si el plazo se refiere al municipio, a la isla o a Baleares.
Cómo se acredita y se controla
La Conselleria explica que el requisito de residencia se acredita en el momento de la compraventa: ante notario en la escritura y en el registro de la propiedad.
Además, en el registro autonómico de VPL se presentará una declaración responsable susceptible de inspección posterior.
Una complicación más para unos números ya muy ajustados
El mecanismo de los convenios voluntarios con promotores privados añade una variable más a un escenario que ya de por sí plantea serias dudas de viabilidad.
Tal como alertó a La Voz de Ibiza el presidente de la Demarcación de Ibiza y Formentera del Colegio Oficial de Arquitectos, Lluís Oliva, el margen entre el coste de construcción y el precio máximo al que se pueden vender las VPL es tan estrecho que pone en riesgo la llegada de promotores privados a estos proyectos.
Un constructor consultado por este medio elevó aún más la cifra: «Por menos de 4.000 euros el metro cuadrado no sé hacerlo», frente a un precio máximo de venta de 3.794 euros por metro cuadrado para la etiqueta energética más alta.
En ese contexto, un convenio de comercialización que restrinja todavía más el universo de compradores o inquilinos potenciales añade una limitación adicional sobre proyectos que ya buscan con dificultad quién los promueva.
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