Los plenos de Ibiza, Sant Josep, Sant Antoni y Santa Eulària han dado luz verde a los Proyectos Residenciales Estratégicos (PRE) para habilitar suelo rústico común en áreas de transición y levantar Viviendas a Precio Limitado (VPL) destinadas a residentes. Ahora llega la pregunta que más interesa a quienes llevan años esperando acceder a una vivienda en la isla: ¿a cuánto se venderán esos pisos?
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La respuesta la da el Acuerdo del Consell de Govern de 20 de febrero de 2026, publicado en el BOIB, que actualiza los precios máximos de venta y alquiler de las viviendas de precio limitado (VPL) vigentes en las Islas Baleares.
Los cuatro municipios que han aprobado los PRE pertenecen al grupo A —el de precio más alto— del sistema de clasificación territorial balear, lo que fija un techo de venta de hasta 3.794 euros el metro cuadrado útil para las promociones de obra nueva.
Obra nueva, precio tipo 2
La clave está en el tipo de VPL. La normativa distingue dos modalidades: las tipo 1, que nacen de intervenciones en edificaciones existentes sin incremento de edificabilidad, y las tipo 2, que son obra de nueva planta sobre suelo que antes no era edificable.
Los PRE, por definición, generan viviendas de este segundo tipo, que tienen un precio máximo superior para compensar el mayor coste de inversión.
Así, para un municipio del grupo A como Ibiza, Sant Josep, Sant Antoni y Santa Eulària, el precio máximo de venta de una VPL tipo 2 se sitúa entre los 3.098 euros el metro cuadrado útil para los edificios con etiqueta energética E y los 3.794 euros para los de etiqueta A.
Una promoción nueva de protección pública que alcance la etiqueta A -la más alta-, fija el precio de referencia en 3.794 euros el metro cuadrado útil.
La etiqueta energética de un edificio mide su eficiencia: cuánta energía consume para climatización, agua caliente o iluminación, y cuántas emisiones genera en ese proceso. Va de la letra A, la más eficiente, a la G, la menos. Un edificio con etiqueta A suele incorporar mejor aislamiento térmico, ventanas de alta eficiencia, sistemas de calefacción y refrigeración de bajo consumo y, en muchos casos, paneles solares u otras fuentes de energía renovable.
Eso, lógicamente, encarece la construcción, pero reduce drásticamente la factura energética de quien vive en la vivienda. Por eso la normativa balear vincula el precio máximo de venta y alquiler de las VPL a la calificación energética: a mayor eficiencia, mayor precio autorizado, porque se entiende que el promotor ha asumido un sobrecoste de construcción que debe poder repercutir.
Una vivienda con etiqueta A puede venderse hasta varios cientos de euros más caros por metro cuadrado que una con etiqueta E, aunque ambas sean igualmente VPL. Para el comprador o inquilino, la diferencia se traduce en un precio de entrada más alto a cambio de facturas de luz y climatización más bajas durante toda la vida útil del edificio.
Qué significa eso en euros contantes
Con esa referencia de 3.794 euros por metro cuadrado, los precios de venta máximos quedarían así según el tamaño del piso:
- Un apartamento de 40 metros cuadrados útiles no podría superar los 151.760 euros.
- Un piso de 60 metros cuadrados tendría un techo de 227.640 euros.
- El de 80 metros cuadrados llegaría como máximo a 303.520 euros.
- Y el tamaño máximo permitido para una VPL —90 metros cuadrados útiles— se situaría en 341.460 euros.
Para entender la magnitud del descuento, basta comparar con los precios que Idealista registra actualmente en el mercado libre.
En Sant Josep, el portal fija el metro cuadrado en 7.569 euros, lo que significa que una VPL tipo 2 de etiqueta A costaría aproximadamente la mitad que una vivienda libre equivalente, un 50% menos.
En Santa Eulària, donde Idealista sitúa el metro cuadrado en 8.193 euros, el ahorro alcanza el 54%.
En Ibiza la diferencia ronda el 46% y en Sant Antoni el 45%.
El alquiler, también tasado
Para quienes accedan en régimen de arrendamiento —los ayuntamientos están obligados a destinar al menos el 50% de las viviendas al alquiler—, la renta mensual máxima también está regulada.
Con etiqueta B, el precio de alquiler no puede superar los 13,73 euros el metro cuadrado útil al mes. Eso se traduce en un máximo de 549 euros al mes para un piso de 40 metros cuadrados, 824 euros para uno de 60 y 1.098 euros para uno de 80.
La sombra de la viabilidad económica
Los precios regulados, sin embargo, no garantizan por sí solos que las viviendas lleguen a construirse. El presidente de la Demarcación de Ibiza y Formentera del Colegio Oficial de Arquitectos (COAIB), Lluís Oliva, ya había alertado a La Voz de Ibiza que «los números no salen».
Oliva explicó que el coste de construcción en la isla se sitúa hoy entre los 2.000 y los 2.500 euros el metro cuadrado, sin contar el precio del suelo, las tasas de licencia ni los honorarios técnicos.
Con ese punto de partida, el margen entre lo que cuesta construir y lo que se puede vender es tan estrecho que ningún promotor privado ha apostado hasta ahora por este tipo de promociones: «Por 300 euros de beneficio por metro cuadrado no va a haber ningún inversor que vea rentable acogerse a esto y estarse dos, tres o cuatro años entre licencias y construcción», señaló.
Para el arquitecto, la solución pasa por incentivos fiscales que mejoren la ecuación: reducciones en el IVA, en el IRPF o en las tasas municipales. «No hay que poner una alfombra roja al promotor, pero tiene que haber algún incentivo», insistió.
Sin ellos, advirtió, el riesgo es que los PRE aprobados esta semana con entusiasmo en los cuatro plenos acaben siendo una ensoñación como otra cualquiera.
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