Los Planes Residenciales Estratégicos (PRE), impulsados en 2005 e incorporados en la Ley balear 4/2025, de 18 de julio, para acelerar la construcción de vivienda asequible y protegida, no han logrado activar promociones en Ibiza y Formentera. Así lo sostiene el presidente de la Demarcación de Ibiza y Formentera del Colegio Oficial de Arquitectos (COAIB), Lluis Oliva, quien apunta directamente a la falta de rentabilidad como principal freno.
“Hay terrenos en Can Misses, en Sant Jordi, en Sant Josep, hay rústicos en áreas de transición”, señala Oliva sobre el potencial suelo disponible para desarrollar este tipo de proyectos. Sin embargo, admite que la figura, aunque positiva en su planteamiento, no ha despertado interés real en las pitiusas: “Los números no salen”.
El problema, según explica, es estrictamente económico. “Tanto la ley de protección oficial como la de precio libre tienen los precios tasados. Al final te obliga a vender a un precio. Si ese precio de venta es igual o inferior al precio de construcción, los números no salen”.
Oliva detalla que en el precio final influyen múltiples factores: el coste del suelo, las tasas de licencia, los honorarios técnicos y el coste real de ejecución material. “Hoy el precio de construcción estás hablando de 2.000 o 2.500 euros el metro cuadrado, un precio razonable”.
Si se toma como referencia una Vivienda de Protección Oficial (VPO) con la máxima calificación energética, el precio máximo de venta ronda los 2.800 euros por metro cuadrado. “Si el precio de construcción está en 2.500, por 300 euros de beneficio metro cuadrado no va a haber ningún inversor que vea rentable el acogerse y estarse dos, tres o cuatro años contando ya licencias y construcción para sacarle ese beneficio”.
“El margen de beneficio es muy estrecho. Y creo que además, muestra clara de ello es casi la inexistencia que tenemos a día de hoy de este tipo de viviendas”, añade.
Sin promociones en marcha
Más allá de casos puntuales, el balance es prácticamente nulo. “Las VPL que va a empezar Salas (UTE Fundació Privada Salas per l’Accessibilitat y Salas Promohabit S.L.U.), la promotora de Cataluña, este año en Santa Eularia, quitando estos casos, que ellos se conocen hoy, no hay ninguna promoción de vivienda protegidas”.
Los PRE fueron concebidos como una herramienta para desbloquear suelo urbano y urbanizable, integrar en un solo procedimiento la ordenación y urbanización y reducir los largos plazos administrativos, con el objetivo de aumentar la oferta de vivienda a precio limitado o protegida en un contexto de emergencia residencial.
Sin embargo, en Ibiza, donde la crisis de acceso a la vivienda es especialmente aguda, la figura no ha conseguido generar el efecto esperado.
Reclamo de incentivos fiscales
Para el presidente del Colegio de Arquitectos, la clave pasa por introducir incentivos que hagan viables las promociones. “No forma solo parte de la administración local, porque también incluye a estatal en cuanto a IVA e IRPF. Una solución pasa por ahí. No puede ser que en estar pagando tasas y fios siempre la Administración gana en este sentido”.
“Para recaudar nunca falla, pero el problema es que no se incentiva de alguna forma mediante excepciones, mediante reducciones”, insiste.
Oliva aclara que no se trata de facilitar beneficios extraordinarios a los promotores. “No hay que poner una alfombra roja al promotor para que todo sean beneficios y que pueda tener ahí un beneficio bestial sobre el desarrollo de una promoción de protección oficial, pero tiene que haber algún incentivo”.
A su juicio, el equilibrio estaría en un margen reducido pero ágil. “Cualquier tipo de incentivo económico que realmente diga, oye, si yo voy a tener aquí un beneficio pequeñito pero rápido, bueno, igualmente es esa. Ahora, si es un beneficio pequeño en un plazo de largo muy largo y dilatado, es la regla que vemos”.
La consecuencia es clara: “No hay ningún inversor ni hay nadie que esté apostando por ese tipo de viviendas por eso”.
En un mercado tensionado por el alto precio del suelo y de la construcción, y con una demanda creciente de vivienda para residentes, los PRE no han logrado, por ahora, convertirse en el motor de vivienda asequible que se pretendía en Ibiza y Formentera.
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