El proyecto de nueva Ley Agraria de Baleares, aprobado por el Govern el 25 de septiembre y remitido al Parlament el 4 de octubre, plantea nuevas condiciones para construir viviendas unifamiliares en suelo rústico que tendrán un impacto directo en Ibiza: una vinculación de 15 años con explotaciones agrícolas.
La propuesta afecta a las casas de más de 100 metros cuadrados construidos en fincas de al menos 14.000 metros cuadrados y exige que cumplan alguna de las alternativas de vinculación con la actividad agraria recogidas en el artículo 141.
La medida, en caso de aprobarse, se añadiría a los requisitos que ya establece el Plan Territorial Insular (PTI) de Ibiza e implicaría un freno a la construcción libre de viviendas en suelo rústico.
Actualmente, el PTI determina en qué categorías de suelo puede autorizarse una vivienda, qué superficie mínima debe tener la finca y cuánto puede construirse. El proyecto agrario no elimina esas condiciones, pero incorpora una exigencia adicional: justificar una relación con la actividad agrícola o con el aprovechamiento agrario de la propiedad.
Qué permite actualmente el PTI de Ibiza
La norma 10 del PTI regula expresamente las «condiciones específicas del uso de vivienda unifamiliar aislada en suelo rústico». Su punto de partida es que ese uso solo puede autorizarse en las categorías de terreno donde no esté prohibido y siempre que se cumplan los requisitos territoriales y urbanísticos correspondientes.
El documento exige, entre otras cuestiones, «que dicho uso no esté prohibido en la zona donde pretenda implantarse» y que la vivienda no se sitúe en una zona declarada inedificable. También establece que, cuando se trate de una nueva construcción, debe resultar una sola vivienda por parcela.
Básicamente, una vivienda en suelo rústico común en un terreno de 15.000 metros cuadrados de unos 300 metros cuadrados y una piscina no muy grande acaba siendo autorizada por el Consell de Ibiza.
En cuanto a la superficie de la finca, la norma 10.1.3 fija expresamente «15.000 m² para los terrenos calificados como SRC-AT y SRC-SRG»: dos categorías de suelo rústico común en las que, siempre que se cumplan los demás requisitos, puede admitirse el uso residencial.
No todos los terrenos rústicos tienen el mismo mínimo. Para los clasificados como suelo rústico protegido de área rural de interés paisajístico (SRP-ARIP) o suelo rústico común forestal (SRC-F), el PTI establece con carácter general 25.000 metros cuadrados, aunque contempla determinadas reducciones y excepciones. Además, el planeamiento municipal puede introducir exigencias más restrictivas.
Tampoco basta con disponer de una finca de 15.000 metros cuadrados para obtener una licencia. El PTI exige respetar límites de edificabilidad, ocupación, volumen, separación de linderos e integración paisajística. En buena parte del suelo rústico, la superficie construible máxima se calcula aplicando un coeficiente de 0,014 metros cuadrados por cada metro cuadrado de terreno, con las demás limitaciones que correspondan.
La normativa insular también incorpora obligaciones de conservación. Su norma 10.1.5 exige que la implantación de la vivienda suponga «el mantenimiento y, en su caso, la recuperación de la finca donde se implante y de sus valores». Sin embargo, esa previsión no equivale a la obligación agraria específica de 15 años que ahora plantea el Govern.
Qué cambia con el proyecto de Ley Agraria
La principal novedad aparece en el artículo 141.3 del anteproyecto aprobado por el Consell de Govern, titulado «Condiciones agrarias para la implantación de viviendas unifamiliares en suelo rústico».
Su redacción establece que «el otorgamiento de licencia urbanística para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada de superficie construida superior a 100 m² en fincas de superficie igual o superior a 14.000 m² en suelo rústico requerirá el cumplimiento de alguna de las siguientes condiciones».
El proyecto ofrece cuatro vías alternativas para acreditar esa vinculación agraria. Una de ellas consiste en inscribir la superficie de la finca no ocupada por la vivienda y sus elementos accesorios en una explotación agraria durante un periodo mínimo de 15 años. En concreto, el apartado 141.3.a dispone que esa superficie «deberá estar inscrita en una explotación agraria durante un plazo mínimo de quince años a contar desde la finalización de la ejecución de las obras». Añade que la condición debe figurar tanto en la licencia urbanística como en la inscripción registral de la declaración de obra nueva.
Las otras alternativas previstas en el artículo incluyen un proyecto de inversión agraria, un acuerdo con un agricultor profesional o la puesta a disposición de los terrenos a través de un banco público de tierras, con los requisitos específicos que establece cada modalidad. Por tanto, el texto no obliga necesariamente a que el propietario se convierta personalmente en agricultor, aunque sí deberá garantizar algún vínculo con una explotación agrícola durante quince años.
«Lo estamos estudiando»
Desde el Consell Insular de Ibiza han explicado a La Voz de Ibiza que están estudiando el proyecto y no descartan presentar alegaciones.
En tal sentido, han remarcado que «habría una obligación por parte de quien quiera hacer una vivienda que tendrá que haber una explotación agraria en la finca. No hace falta ningún permiso, sino que se tendrá que cumplir uno de los 4 apartados previstos en el apartado de la actividad de explotación agraria».
Además, recaron que el PTI «fija parcelas mínimas que son superiores a esos 14.000 metros cuadrados, tal como ya viene reflejado en la Ley Agraria».
Un ejemplo: una finca de 15.000 metros cuadrados
El alcance práctico de la propuesta se aprecia en una finca de 15.000 metros cuadrados clasificada como suelo rústico común de régimen general (SRC-SRG). Según el PTI, esa superficie alcanza el mínimo territorial general para plantear una vivienda unifamiliar, siempre que no existan otras prohibiciones y se cumplan los restantes parámetros.
Si el propietario proyecta una casa de 180 metros cuadrados construidos, la actuación supera el umbral de 100 metros cuadrados que recoge el proyecto en debate. En consecuencia, si la nueva ley entra en vigor con esa redacción, no bastaría con cumplir los requisitos urbanísticos del PTI: también tendría que acreditarse alguna de las condiciones agrarias previstas.
Por el contrario, el artículo 141.3 no impone esa exigencia concreta a las viviendas de 100 metros cuadrados construidos o menos, aunque estas seguirían sometidas al PTI y a las demás normas aplicables.
Qué ocurre con las licencias y las viviendas existentes
El proyecto se refiere expresamente al «otorgamiento de licencia urbanística para la construcción» de determinadas viviendas. Su formulación apunta, por tanto, a un requisito que deberá examinarse durante la tramitación de nuevas autorizaciones.
Quedan por aclarar cómo se aplicará la medida a los expedientes que ya estén en tramitación, qué administración comprobará el cumplimiento de las condiciones agrarias y qué consecuencias tendrá un eventual incumplimiento posterior de los compromisos asumidos.
En definitiva, el PTI de Ibiza seguiría determinando si una vivienda puede construirse desde el punto de vista territorial y urbanístico, mientras que la nueva Ley Agraria añadiría una condición relacionada con el uso productivo de la finca para determinados proyectos residenciales.
