El proyecto de viviendas sociales de Ca n’Escandell en Ibiza, un desarrollo esperado como agua de mayo en medio de la acuciante crisis habitacional, es un despilfarro histórico.
Y es que, mientras las autoridades se llenan la boca diciendo que buscan solares en cada esquina para poner cuantas más viviendas sociales, en cualquier de sus variantes, en el mercado y dicen haberse puesto “creativos para posibilitar vivienda pública”, la realidad es que están desperdiciando una de las mejores oportunidades para amortiguar seriamente la situación del techo en Ibiza. Por no decir, una oportunidad única o incluso la mejor oportunidad a la vista de la escasez del suelo que hay en Ibiza.
Los datos hablan por sí solos: si se aplicaran las medidas excepcionales aprobadas por el Govern balear en virtud de la emergencia habitacional en materia de densidad de viviendas y de altura, tanto el Ibavi en su Parcela 10, como Casa 47 en las dos suyas (8 y 9), podrían construir exactamente 354 pisos adicionales: ni más ni menos que la friolera de un 66,5% más de los 532 anunciados por las administraciones.
El proyecto de ca n’Escandell contempla “amplios espacios públicos y dotaciones”. Según se ha anunciado, cerca del 90% de la superficie se reservará para dotaciones y zonas verdes.
Allí se construirá un gran parque de más de 78.000 metros cuadrados, que ocupará más del 54% del sector. Esta medida se ha “promocionado” como uno de los elementos centrales de la urbanización.
Este es el resultado de un cálculo realizado por La Voz de Ibiza con la ayuda de profesionales del sector.
Para ello, el Ayuntamiento de Ibiza debería permitir levantar una planta más en cada uno de los edificios que se levantarán en las tres manzanas que conformaran el barrio.
Y esto no sale de “soluciones mágicas” ni de propuestas inalcanzables. Simplemente es suficiente aplicar una herramienta urbanística disponible: el Decreto Ley 6/2023 de medidas urgentes en materia de vivienda, convertido después en Ley 3/2024.
En una época en la que se permite hasta la construcción en suelo rústico dada la gravedad de la situación, esto sería posible solamente con voluntad política y una modificación mínima de la ley ya aprobada. No hay que buscar suelo público, no hay que cambiar el Plan Especial de Ca n’Escandell, no hay que cambiar el PGOU de Ibiza, no hay que modificar las obras de urbanización que se están ejecutando en estos momentos y que están previsto que concluyan en el primer trimestre de 2027.
El único coste, además de los costes de construcción de construir una planta más y más viviendas en los bloques, es que el equipo redactor del único proyecto adjudicado modificara los trabajos realizados hasta la fecha, si es que en realidad tiene algo hecho.
Es decir, coste insignificante, máximo beneficio.
El cálculo parcela a parcela
El contraste entre ambas densidades se aprecia con nitidez en las tres parcelas residenciales incluidas en el desarrollo. Si se hubiese aplicado el criterio del decreto de vivienda, el barrio habría podido sumar 354 viviendas más a las 532 previstas, según los cálculos realizados a partir de la edificabilidad autorizada en cada solar.
En la Parcela 8, donde se proyectan 165 viviendas, a cargo de Casa 47, con un aprovechamiento edificable de 17.201 metros cuadrados, la aplicación del parámetro de una vivienda por cada 60 metros cuadrados permitiría alcanzar hasta 286 viviendas, es decir, 121 más de las previstas.
En la Parcela 9, con 197 viviendas proyectadas y 19.359 metros cuadrados de edificabilidad, el mismo cálculo elevaría el techo hasta 322 viviendas, lo que supondría 125 pisos adicionales respecto al plan actual.
En la Parcela 10, donde se contemplan 170 viviendas sobre 16.706 metros cuadrados edificables, la densidad del decreto posibilitaría hasta 278 viviendas, es decir, 108 más que las incluidas en el proyecto aprobado.
Solo una traba normativa
La imposibilidad de acogerse al parámetro que establece una mayor densidad en la construcción ha limitado el aprovechamiento del sector, según la documentación urbanística y la explicación oficial trasladada a La Voz de Ibiza.
El propio decreto autonómico, convertido luego en la Ley 3/2024, es claro: “La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela permitida por el planeamiento. Este parámetro prevalecerá sobre cualquier otro establecido en el planeamiento municipal”.
Sin embargo, en el Plan especial y Proyecto de urbanización de Ca n’Escandell se fija “una densidad de viviendas de 38 viviendas/Ha”, una cifra que, en la práctica, ha condicionado el número final de inmuebles proyectados.
La Conselleria de Vivienda del Govern balear ha explicado a este medio que el motivo por el que no se aplica el Decreto Ley 6/2023 radica en la situación urbanística de la calificación del suelo.
Según la respuesta oficial, “el Decreto Ley 6/2023 solo es aplicable en los suelos urbanos clasificados como tales en la fecha de entrada en vigor del decreto ley (octubre 2023). Ca n’Escandell no será suelo urbano hasta que no se recepcionen las obras de urbanización (viales, aceras, servicios urbanos..etc), por lo que no entra dentro del ámbito de aplicación de las medidas de la Ley 3/2024”.
Es decir, al no tener aún la condición formal de suelo urbano en octubre de 2023, el sector quedó fuera del paraguas normativo que permitía incrementar la densidad residencial, pese a tratarse de un proyecto concebido para dar respuesta a la emergencia habitacional.
¿Planta baja y locales comerciales?
La imposibilidad de acogerse al decreto también ha tenido efectos sobre otro de los instrumentos previstos en la normativa autonómica: la conversión de locales comerciales en viviendas.
Esa medida habría permitido destinar parte de la planta baja a uso residencial, ampliando el número total de pisos sociales.
No obstante, la Memoria del Plan especial y Proyecto de urbanización establece que “en la planta baja se priorizarán los usos terciarios, almacenes y aparcamientos, debiendo quedar superficie construida para las viviendas», lo que restringe de facto la transformación de esos espacios en nuevas unidades habitacionales.
Desde Casa 47 han argumentado que esta decisión se debe a que la “diversidad de usos es importante para garantizar la calidad del tejido urbano”.
En ese sentido, explicaron a La Voz de Ibiza que “reservar las plantas bajas para usos terciarios o de comercio de proximidad es una herramienta de contrastada eficacia en todo urbanismo que pretende la cohesión social y la sostenibilidad, en suma, la calidad de vida del ciudadano. El Plan General presenta un reparto equilibrado de usos y ya fue objeto de un incremento moderado de la edificabilidad, considerando desde CASA 47 que el desarrollo planteado es equilibrado y adecuado al sector que se desarrolla”.
Una oportunidad perdida
Ca n’Escandell es el mayor desarrollo público de vivienda en Ibiza y se ha presentado como una de las principales respuestas institucionales a la crisis de acceso a la vivienda.
Sin embargo, la imposibilidad de aplicar la densidad excepcional prevista en el decreto autonómico ha supuesto, según los cálculos expuestos, renunciar a más de 354 viviendas adicionales en un contexto de emergencia habitacional.
La decisión no obedece a un cambio político puntual, sino a un encaje jurídico vinculado a la clasificación del suelo y al momento de entrada en vigor de la norma. El resultado es que el barrio contará con 532 viviendas en lugar de las hasta 886 que, teóricamente, permitiría el parámetro de densidad, la posibilidad de sumar una planta más y de usar los locales comerciales como residencias.
Ca n’Escandell, el gran ausente del debate en plena crisis
A pesar de esta evidencia, todos los grupos políticos ignoran el potencial de ca n’Escandell y la posibilidad de aprovechar de manera más eficiente la urbanización ya en marcha y miran hacia otro lado.
Semanas atrás, la propuesta que dijo tener sobre la mesa el presidente del Consell Insular de Ibiza, Vicent Marí, sobre la posibilidad de suspender las licencias o establecer una moratoria a la construcción de viviendas libres, con el objetivo de darle prioridad a las residencias para los ibicencos, reavivó el debate político en torno a la crisis habitacional que expulsa temporada a temporada a residentes y trabajadores.
Esto ha derivado en un rifirrafe entre los diferentes grupos políticos en el último pleno del Consell de Ibiza. El PSOE propuso una moción que insta a “tomar medidas legales necesarias” para limitar la construcción a primera vivienda de residentes, carente de todo sustento técnico y legal.
Mientras que Mariano Juan, vicepresidente, portavoz del gobierno insular a la par que conseller del Territorio y experto en la materia en tanto que abogado de profesión y ex concejal de Urbanismo en Santa Eulària, le refregó por la cara “un dossier de todas las construcciones que se están haciendo en estos momentos en Ibiza. Más de 1.000 pisos en Ibiza firmados por usted”, apuntando directamente a la portavoz socialista, Elena López Bonet, cuando era concejal de Urbanismo en Ibiza.
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Mucho debate, cruce de acusaciones, especulaciones… y un gran ausente: dotar de un mayor aprovechamiento el proyecto de urbanización de Ca n’Escandell, que lleva décadas de retrasos y acumula responsabilidades de un lado y de otro e implica a Gobierno de España, Govern balear y Ayuntamiento de Ibiza.
El único que hizo alguna referencia a Ca n’Escandell fue el conseller de Unidas Podemos, Óscar Rodríguez Aller, en el pleno de enero. Lo hizo, además, de pasada y sin abrir el melón de plantear si no es un despilfarro urbanístico construir solo 532 pisos en una zona de 17,3 hectáreas. Simplemente, para aplaudir que se hiciera vivienda pública allí.
En tanto, la semana pasada, el alcalde de Vila, Rafa Triguero, mientras anunciaba 216 viviendas protegidas en Can Cantó y Mercat Pagès, decía que “este va a ser el mandato en el que se proyecte más vivienda pública de la historia”.
Y el conseller de Vivienda, José Luis Mateo, ha añadido que “el problema es la falta de oferta” y que “tenemos una oportunidad única para generar más vivienda que nunca”.
Anuncios aislados
Mientras tanto, las administraciones realizan anuncios aislados de un puñado de viviendas de precio limitado (VPL) en Ibiza.
De acuerdo a lo anunciado -y prometido-, el Plan de Choque de Viviendas Públicas proyectado para 2026 por el Govern balear contempla 292 viviendas en Ibiza en seis promociones diferentes.
Se trata de los proyectos del Ibavi en Ibiza: cuatro promociones en Ibiza -en dos solares del Ayuntamiento de Ibiza en Can Cantó y Mercat Pagès y otros dos solares cedidos por el Consell Insular de Ibiza– y la promoción de 18 viviendas en Sant Antoni de Portmany en un solar comprado por el Instituto a la SAREB.
En tanto, la promoción de 66 pisos protegidos en la avenida de Isidor Macabich, adjudicada en 2023, permanece paralizada mientras se completan los trabajos arqueológicos previos, un trámite que el Govern sitúa ya en su fase final, aunque sin precisar cuándo podrán retomarse las obras.
Del programa Construir per Llogar, hay más de 500 viviendas en planificación: más de 200 en Ibiza a través de la convocatoria del Govern y unas 300 en Santa Eulària, según previsiones del Ayuntamiento.
Además, también hay una quincena de viviendas de precio limitado por reconversión de locales, una de las medidas de la Ley 3/2024, y “otros proyectos de nuevas viviendas dotacionales que se encuentran en planificación”, explican desde el Govern.
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