El ambicioso proyecto urbanístico de Sant Josep sobre casi 50 hectáreas ubicadas detrás de la zona comercial de playa d’en Bossa (Hï, la Sirena y varios aparcamientos) podría traducirse en la construcción de hasta 4.500 viviendas, según los límites fijados por la Ley 4/2025 para “actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo mediante proyectos residenciales estratégicos en las Islas Baleares” que crea la figura de los Proyectos Residenciales Estratégicos (PRE).
La cifra parte del tope de densidad permitido por la normativa balear, que establece un máximo de 180 habitantes por hectárea, lo que situaría la capacidad del ámbito en torno a 9.000 residentes.
Aplicando ratios habituales de ocupación, ese volumen poblacional se traduce en una horquilla de entre 3.000 y 4.500 pisos, dependiendo del número medio de personas por vivienda, un parámetro que la ley no concreta pero que resulta determinante para estimar el número final de unidades residenciales.
El techo urbanístico
La normativa arpobada el 18 de julio pasado también fija un límite de edificabilidad de 0,75 m² por cada metro cuadrado de suelo en municipios como Sant Josep, lo que, aplicado a una superficie aproximada de 500.000 m² (50 hectáreas), permite alcanzar hasta 375.000 m² de techo edificable total.
De ese volumen, la ley obliga a reservar al menos un 5% a uso comercial, lo que supone unos 18.750 m², mientras que el resto puede destinarse mayoritariamente a uso residencial si se minimizan otros usos no obligatorios.
En ese escenario, el techo máximo destinado a vivienda alcanzaría aproximadamente los 356.250 m², lo que, en función del tamaño medio de los pisos, permitiría construir entre unas 3.500 y 4.000 viviendas en términos realistas.
Entre el máximo legal y la realidad urbanística
Aunque estos cálculos parten del máximo permitido por la ley, se trata de cifras teóricas, ya que el desarrollo efectivo del sector deberá contemplar la implantación de viales, equipamientos, zonas verdes y otras cesiones obligatorias, lo que reducirá la superficie neta edificable final.
No obstante, la propia normativa especifica que tanto la densidad como la edificabilidad se calculan sobre la superficie bruta del ámbito, incluyendo sistemas generales, lo que permite dimensionar el potencial máximo del proyecto antes de su ordenación detallada.
Un proyecto para miles de viviendas protegidas
Tal como avanzó La Voz de Ibiza, el plan prevé dividir el ámbito entre construcción libre, viviendas de protección oficial (VPO), de precio limitado (VPL) y equipamientos, con una reserva obligatoria del 50 % de la edificabilidad residencial para VPO y VPL, de la cual al menos la mitad deberá destinarse al alquiler.
El resto del suelo podrá destinarse a vivienda libre, lo que configura un desarrollo mixto en una de las mayores bolsas de suelo disponibles en la isla.
Agilizar el crecimiento urbano en medio de la crisis
El proyecto se enmarca en la Ley 4/2025, que permite transformar áreas de transición —suelo rústico en los bordes urbanos— en suelo urbanizable mediante los PRE, agilizando los procesos tradicionales y permitiendo actuar sin haber agotado previamente el suelo urbanizable previsto.
Este cambio normativo abre la puerta a operaciones de gran escala como la de Sant Josep, que, de materializarse en los términos máximos que permite la ley, supondría uno de los mayores desarrollos residenciales de Ibiza en décadas.
En términos comparativos, este proyecto en playa d’en Bossa multiplica casi por tres al desarrollo de ca n’Escandell, la gran oportunidad perdida de Ibiza donde apenas se construirán 532 pisos sociales en un solar de 17,3 hectáreas, donde alrededor del 90% de la superficie se destina a dotaciones y espacios públicos, además de no contemplar mayores niveles de densidad de construcción contemplados en normativas autonómicas.
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